Предисловие:

Този материал е вдъхновен от доклада на  PwC и ULI (Urban Land Institute), които полагат огромни усилия да интервюират 1038 професионалисти от водещите компании за недвижими имоти в 20 европейски държави (без България).  

„Emerging Trends Europe 2023“ е юбилейното 20-то издание на годишния доклад на PwC, който през годините отразява значителните промени в начина, по който се използва, финансира, търгува, развива и управлява недвижимата собственост в Европа. За да отбележат тази годишнина, ULI и PwC са събрали някои от водещите фигури, които са били свидетели на тези промени на живо, както и по-младо поколение професионалисти, които ще управляват компаниите за недвижима собственост в бъдеще.

Оригиналният доклад от 86 страници може да бъде намерен на следния адрес:
https://www.pwc.com/gx/en/industries/financial-services/real-estate/emerging-trends-real-estate/europe-2023.html

Правата върху доклада и информацията са изцяло собственост на ULI (Urban Land Institute) и PwC. Ние от Делта3 Имотни Анализи ще ви предоставим нашия прочит на български език в синтезиран вариант.

Важно: До голяма степен ще видите големи различия между това, което се случва на запад и действителността в България. Нашият пазар на имоти е различен и тепърва влиза в етап на зрялост. Затова се надаваме да почерпите идеи и може би да погледнете в бъдещето, да прескочите някои от не толкова успешните етапи на развитие на пазара на недвижими имоти, като по този начин вземете по-творчески и по-успешни решения. На България предстои влизане в Шенгенското пространство и в Еврозоната – тези 2 събития тепърва ще привличат чуждестранни инвестиционни фондове и частни инвеститори. Това ще донесе редица плюсове и минуси. Но както се казва в източната мъдрост, за едни е проблем, но за други е възможност.

Развитието на недвижимите имоти в последните 20 години и бъдещите тенденции

В следващите редове ще намерите бърз поглед назад за ключовите тенденции, които са формирали индустрията до момента, както и информирани мнения за тенденциите, които може да се появят и дефинират индустрията в следващите 20 години.

Събирайки тези прозрения и преглеждайки архива на Emerging Trends Europe, става ясно колко много компаниите за недвижима собственост променят начина, по който функционират – „и по-бързо, отколкото се очакваше“.

В интервютата за доклада от 2004 г., никой все още не говори за големите тенденции, които движат пазара днес. Въпреки това през следващите 20 години урбанизацията, технологичните промени, демографските тенденции и изменението на климата се нареждат на преден план. В рамките на следващите няколко години ефектът на урбанизацията и влиянието й върху биоразнообразието, както и поставените цели за подобрението му се очаква да получат същото внимание и значение, както темите за изменението на климата и въглеродните емисии в настояще време.

Въпреки това, ранните издания на доклада показват, че данните започват да революционизират индустрията, като осигуряват по-голяма прозрачност и обучават по-широка аудитория от инвеститори за нюансите между различните сектори.

Използването на тази информация, заедно с продължаващата ниска инфлация и лихвени проценти, доведе до „голям бум“ в инвестициите и зрял инвестиционен пазар.

След това, през 2008 г. финансовата криза промени посоката на индустрията. Банките се оттеглиха, ако изобщо предоставяха заеми, то това бе при много консервативни коефициенти на заем-към-стойност, подход който не се промени до днес. Ново поколение от заемодатели, във формата на малки (които не се търгуват на борси) фондове за заеми се появиха на пазара, за да обслужват сектора с кредитиране в различни части на капиталовата структура. Алтернативните заемодатели ще продължат да иновират и да влияят на финансовия пазар.

Докато интервютата разглеждат бъдещето, мнозина виждат, че променящите се нужди и изисквания на наемателите, макроикономическата волатилност, устойчивостта към променящия се климат и технологиите – ще променят радикално начина на създаване на доходи от недвижимите имоти.

Недвижимите имоти се превръщат все повече в бизнес с услуги, тъй като наемателите се превръщат в клиенти с различни нужди и желания. Както ще видите в следващите страници, компаниите за недвижими имоти трябва да станат по-оперативни по природа и да разширят своите умения, за да останат актуални.

Глобалните капиталови пазари също ще отразят идеите на инвеститори, които разбират от цифровите технологии и търсят баланс между дългосрочното си богатство и въздействието си върху хората и планетата. Това е нещото, което интервюираните определят като „отговорен капитализъм“ и което ще бъде част от ДНК-то на компанията за недвижими имоти в контекста на свят, обхванат от неравенство, кризи в жилищната сфера и остра нужда от социална инфраструктура и устойчиви градове.

Когато става въпрос за факторите, определящи успеха в следващите две десетилетия, 94% от участниците в тази годишна анкета подчертават важността на управлението на социално и екологосъобразен бизнес. Климатичната криза ще допринесе за това още повече. Това е тенденция, която само се засилва и става все по-актуална през 20-годишната история на Emerging Trends Europe, обединявайки миналото, настоящето и бъдещето. Развитието на зелени сгради се превърна от странична дейност, до предизвикателство, който никоя компания за недвижими имоти вече не може да си позволи да пренебрегва.

Днес всички признават, че околната среда е от значение, но предизвикателството за индустрията остава – тя трябва да постави тази задача в основата на своите бизнес дейности – да изгражда и предлага сгради с нулеви въглеродни емисии; да намира начини да се справя с въглеродните емисии на съществуващите сгради; да създава локации и пространства, които правят градския живот по-приятен и не толкова замърсяващ.

Това не е просто въпрос на корпоративно оцеляване, това е морален казус и отговорност към бъдещите поколения, от които ние взимаме всичко назаем. Изискват се съвместни усилия от мащаб, който никога до сега не сме виждали. Както казва един от интервюираните, който предвижда бъдещето на индустрията за недвижими имоти: „Надявам се, че най-накрая ще спрем да строим за вечността и че ще започваме да строим с модули, така че да не се налага да събаряме цели сгради и да започваме отначало“.

Въпреки това, остава да се види доколко действията в интерес на климата, биоразнообразието и природата ще бъдат съвместими с чистата икономическа логика. Но много хора смятат, че най-добрият начин да предскажеш бъдещето е да го създадеш. Надеждата е че правителствата и бизнес лидерите ще станат смели в своите отговори на глобалните предизвикателства и ще променят живота ни за по-добро.

Най-важните теми от доклада „Emerging Trends Europe 2023” накратко:

Последствията от войната в Украйна върху недвижимите имоти в Европа

Избухването на война в Украйна създаде дълга сянка върху Европа и недвижимите имоти, като всеки друг сектор, ще трябва да се справят с икономическите и политическите последствия. Въпреки че водещите фирми не посочиха директно влияние върху имотните портфейли, последиците от войната се отразяват върху енергийните разходи, инфлацията и лихвените проценти.

Настоящата несигурност се дължи на енергийния натиск и вътрешната политика в Европа, което води до несигурност за инвеститорите. Възможният спад в икономиката и продължителността на очакваната рецесия ще оказват влияние върху недвижимите имоти. Инвестиционните и развойни възможности за градовете в западна Европа намаляват спрямо предишната година. В Германия има сериозни страхове и съмнения поради инфлацията и зависимостта от руските газови доставки.

Тенденции в недвижимите имоти и отговорност към обществото

Новата енергийна инфраструктура е на първо място в класациите, отразявайки високите енергийни цени и нуждата от преминаване към зелена енергия за постигане на въглеродно неутрална икономика. Жилищният сектор продължават да бъдат предпочитани, въпреки политическите рискове. Очаква се балансът между предлагането и търсенето на жилища в Европа да остане непроменен. Цените на недвижимите имоти в западна Европа се очаква да се понижат. Индустрията трябва да продължи да се развива отговорно в сферата на околната среда и социалните въпроси.

Климатичната криза и предизвикателствата за недвижимите имоти

Очертават се сериозни промени в индустрията на недвижимите имоти през следващите 20 години, като климатичната криза диктува движението към „отговорен капитализъм“. Индустриалните лидери, според Emerging Trends Europe, считат климатичните промени за най-важното предизвикателство пред недвижимите имоти през следващите 20 години.

Устойчивостта на околната среда (част от ESG – екологични, социални и управленски фактори) се превръща от маркетингов ход във фундаментален фактор за инвестиционния успех.

Сектори, които заслужават внимание в сферата на недвижимите имоти

Новата енергийна инфраструктура доминира

С исторически високи цени на енергията и предвиждания за нестабилност в бъдеще, не е изненадващо, че новата енергийна инфраструктура втора година подред е на върха на класациите в Европа, според проучването „Emerging Trends Europe“. Тази нишова област привлича по-малко капитал в сравнение с основните сектори на недвижимите имоти, а мнозина са все още незапознати с нея. За някои инвестициите във фотоволтаични или вятърни електроцентрали или складове за батерии се смятат за отговорност на инвеститорите в инфраструктура, а не на играчите в сферата на недвижимите имоти. Въпреки това, големите мениджъри вече се стремят да комбинират, това което доскоро се смяташе за подраздели в недвижимите имоти, вместо да ги разграничават. Проучването показва как тези светове се сливат. В действителност, някои от интервюираните потвърждават, че вече започват да инвестират във фотоволтаични електроцентрали като активи част от портфолиото от недвижимите имоти.

Необходимостта от енергийна самодостатъчност и екологосъобразни сгради

Хроничната енергийна криза подчертава необходимостта не само държавите, но и сградите да постигат по-голяма енергийна самодостатъчност, продължавайки стремежа към осъществяване на зелената сделка. Това може да бъде включено в дефиницията за новата енергийна инфраструктура, както и в съществуващите активи. Един частен собственик на недвижими имоти обяснява: „Трябва да управляваме преход в енергетиката. Моя визия и моя мечта е сградите да се превръщат все повече в малки електроцентрали; сградите да генерират енергията, която консумират сами и също така да могат да подават енергия в мрежата.“

Зелената енергия и преразпределение на портфейла на инвеститорите

Водещото място на новата енергийна инфраструктура отразява ролята й в едно от най-големите предизвикателства на нашето време – прехода към зелената енергия. Това обаче е и част от по-широкия дългосрочен тренд, при който инвеститорите преразглеждат позициите си в основните три сектора (офиси, търговски, жилищен), особено офиси и търговски обекти и се насочват към алтернативни активи, които ще се възползват от голямо търсене в следващите години.

Пазари за Жилища в Европа

Генерално мнението на респондентите е че балансът между предлагане и търсене в европейските пазари за жилища не се е променил през последната година и най-вероятно няма да се промени в близкото бъдеще. Въпреки че доходът от жилищата е по-сигурен в сравнение с комерсиалните сектори като офиси, тенденцията за увеличение на разходите за строителни материали и труд ограничават снабдяването с повече нови жилища, докато търсенето остава високо.

„Жилищната криза не е изчезнала напълно в повечето европейски градове“, казва един глобален управител на недвижими имоти. Предлагането на нови жилища е малко по-ограничено, а цените продължават да нарастват, така че наемите също се повишават.“

Инвестиции в Жилища за Възрастни и Пенсионери

Инвестициите в жилища за възрастни и пенсионери са сред най-високо оценените подсектори за инвестиция, като се изкачват в класацията от миналата година и са сред първите 10, поради нарастващите нужди на застаряващото население. Също така COVID-19 показа, че много от старите домове за възрастни са вече остарели и не предлагат добра услуга.

Социалните жилища, които заемат четвърто място тази година спрямо дванадесетото място миналата година, са изпреварили достъпните жилища, които заемат седмо място спрямо шестото място миналата година. Това изисква някои пояснения. През последните години респондентите в това проучване са повишили инвестиционната активността в сектора на социалните жилища, като отбелязват нарастващото търсене и възприемат като солидни приходи, наемите подкрепени от държавни помощи. Те също намират одобрение сред фондовете за инвестиции от обществено значение и социална отговорност. Въпреки това, те се изправят пред множество предизвикателства в сегашната икономическа среда. Относно възможността за повишение на наемите в социалните и достъпните жилища, един от управителите, активен в тази област, казва: „Мисля, че това е наивно. Ако следвате новините и говорите с хората, семействата не могат да си позволят енергийните сметки. Не знам какви наемни увеличения искате да правите в това отношение. Дори ако успеете да повишите наемите, трябва ли да го правите?“

Логистиката в класациите

Логистиката падна в класациите и вече заема осмото място в генералната класация, след като беше на трето място миналата година, въпреки че се смята за добра инвестиционна възможност и продължава да се класира на шесто място по отношение на растежа в наемите. Интервюираните считат, че въпреки че наемният растеж може да се забави от исторически високите нива, в някои пазари търсенето все още надхвърля предлагането, особено в Мадрид.

Перспективи за Инвестиции в Сектора

Ако има по-песимистична гледна точка върху перспективите на сектора, тя се отнася до инвестициите. Секторът, който вече е видял спад в доходностите до исторически ниски нива, под 3% в много пазари, е особено уязвим, когато стойностите намалят.

За инвеститорите, които използват кредити, с лихви и разходи около 3.5% или повече, не е рентабилно да закупуват логистични активи с доходност от 3.5%. Това означава, че такива инвеститори излизат от пазара и намалява потока на капитал, които се инвестира в сектора.

Състояние на Търговията и Търговските Паркове

Търговията заема три от четирите най-ниски позиции в класациите за 2023 г., като само търговските (ритейл) паркове се изкачват от дъното, частично поради потенциала им да станат част от логистичните мрежи на търговците. Потребителското и търговското доверие, което се подобрява от облекчаването на ограниченията поради пандемията, има положително въздействие върху търговските паркове. Въпреки това, интервюираните искат да видят как ще се развие кризата с покупателната способност.

Заключение и Перспективи за Недвижимите Имоти

В заключение, въпреки че новата енергийна инфраструктура, жилищата, центровете за данни и биотехнологии са сред водещите сектори, които трябва да се наблюдават в сферата на недвижимите имоти, всеки сектор среща възможности и предизвикателства. Променящият се енергиен пейзаж, необходимостта от повече енергийна ефективност и устойчивост, заедно с променящите се предпочитания и нужди на клиентите водят до по-разнообразни и по-иновативни инвестиционни проекти. При продължаващата адаптация на пазара, внимателното разглеждане и дългосрочната перспектива са от съществено значение за инвеститорите, които търсят начини да се справят със постоянно променящия се пейзаж на възможностите за недвижими имоти.

Недвижими Имоти в Съвременната Епоха: Подготовка за Бъдещите Предизвикателства

Адаптивни Имоти в Променящия се Свят

Съчетанието на демографски промени, климатични промени, технологични иновации и нов начин на живот, поставят пред недвижимите имоти сериозно предизвикателство да се адаптират. Недвижимите имоти трябва да се променят по такъв начин, че да останат полезни и устойчиви на дългосрочна база, като същевременно се намалява негативния им екологичен отпечатък и се повишава ползотворното им социалното влияние.

Климатичните Промени – Главно Предизвикателство

Фундаментални промени се очакват и очертават в недвижимите имоти през следващите 20 години, като климатичната криза диктува движението към „отговорен капитализъм“. Водещите фигури в сектора на недвижимите имоти подчертават необходимостта от реални и практически приложими действия за справяне с климатичните промени. Това включва преориентация от предишните маркетингови практики на „зелено изпиране (green washing)“ към реално включване на устойчивостта в стратегиите за инвестиции.

От съществено значение е обновяването на съществуващите сгради, за да отговорят на по-високи екологични стандарти и да се намали тяхното въздействие върху климата. Технологичният напредък е още един ключов фактор, който променя сектора на недвижимите имоти. Широк диапазон от решения, които преди време бяха икономически актуални, сега се променят поради новите технологии. Това изисква гъвкавост и иновативност в строителството и управлението на недвижимите имоти, за да се предотврати остаряването им и да се удължи ползването им без да има нужда от сериозни ремонти, които генерират голямо количество отпадъци и замърсяване.

Екологичната устойчивост като приоритет

Засилването на регулациите и нарастващото въздействие на климатичните промени правят екологичната устойчивост ключов приоритет за сектора на недвижимите имоти. Обновяването и преустройството на сгради трябва да цели постигане на високи стандарти за енергийна ефективност, използване на възобновяеми енергийни източници и създаване на здравословни и устойчиви работна и жилищна среда. Пазарът на недвижимите имоти също така трябва да отговори на нарастващите изисквания и очаквания на инвеститорите и потребителите. Банките и фондовете, които финансират и инвестират в развитие и изграждане на проекти ще затягат изискванията за покритие на ESG стандартите. В близко бъдеще даже фондовете за недвижими имоти въобще няма да инвестират в сгради, които не покриват ESG стандартите – това разбира се е породено от желанието на акционерите на тези фондове, както и политиките на ЕС.

Да не забравяме също така и че редица проучвания показват, че генерация Z (родени между 1995 и 2010) все повече взимат предвид екологичното въздействие, когато купуват.

Секторът на недвижимите имоти трябва също да се адаптира към променящите се климатични условия. Това означава строеж на сгради, които могат да издържат на екстремни климатични условия като наводнения или суша, урагани и горещини, и да гарантират безопасността и благосъстоянието на живущите в тях.

Въпреки несигурността около оценките, 81% от участниците в анкетата вярват, че ESG критериите ще окажат значително влияние върху стойността на активите в следващите 12-18 месеца. Инвеститорите са все по-избирателни и търсят активи с устойчиви характеристики и стремеж към нулеви емисии на въглероден диоксид.

Технологичното Влияние и Бързото Остаряване на Имотите

Технологичните промени също оказват значително влияние върху сектора. Промяната в технологиите прави много имоти излишни, и това се отнася не само за офиси, но и за търговски площи.

Близо половината от анкетираните изразяват загриженост относно бързото остаряване на имотите. Особено внимание се отдава на екологичната устойчивост като ключов фактор, който ускорява остаряването на имотите. Повишаването на строителните разходи се вижда като временна пречка, но промените в изискванията на наемателите и въздействието на новите регулации за устойчивост и замърсяване не могат да бъдат пренебрегнати.

Преориентация на ползваемостта

Един от основните фактори в подновяването на недвижимите имоти е промяната на тяхното предназначение, или т.нар. „repurposing“. Това включва преобразуване на съществуващите сгради, за да отговарят на променящите се нужди на потребителите. Анкетата показва, че преориентацията от един сектор към друг е във възход и става все по-популярна.

Заключение

Секторът на недвижимите имоти трябва да се адаптира към бързо променящия се свят, като се съсредоточи върху устойчивост, технологични иновации и промени в използването на имотите. От съществено значение е и създаването на стимулираща среда, която да привлича както работници, така и жители. Бъдещето на недвижимите имоти изисква гъвкавост и иновации, за да се справи с предизвикателствата на демографските промени, климатичните промени и технологичното развитие.

Пътят към Пълна Декарбонизация на Недвижимите Имоти

Устойчивостта и борбата с климатичните промени се превръщат в ключови приоритети в сектора на недвижимите имоти. Още през 2007 г. много професионалисти в областта не обръщаха особено внимание на екологичните стандарти, но днес ситуацията е променена.

От CSR и ESG до Климатична Адаптация

През последните две десетилетия индустрията премина през път от корпоративната социална отговорност (CSR) към ESG (Екологична, социална и управленска отговорност) и фокус към климатична адаптация и устойчивост.

Декарбонизация на Сектора: Специалисти са на мнение, че прекарването и подобряването на съществуващите сгради е най-голямото предизвикателство пред индустрията. Целта на ЕС е намаляване на емисиите на парникови газове с 60% до 2030 г. и пълна декарбонизация до 2050 г.

Иновации и Технологии за Устойчивост:

Технологиите в интелигентните сгради ще играят жизненоважна роля в намаляването на емисиите. Новите сгради ще бъдат оборудвани с технологии за автоматично управление на енергия, отпадъци и вода, които ще подобрят екологичните показатели.

Политиките насочват строителната индустрия към преобразуване и рециклиране на сгради, вместо тяхното събаряне. Новите сгради ще бъдат проектирани така, че да са гъвкави и да могат да се преобразуват и адаптират към различни нужди.

Регулаторните органи и правителствата ще играят решаваща роля в процеса на декарбонизация. Те ще създават стандарти и насърчават чрез данъчни стимули инвестициите в екологични технологии и решения.

Секторът на недвижимите имоти трябва не само да намалява емисиите, но и да се адаптира към вече видимите последствия от глобалното затопляне. Градската среда ще се променя, като се фокусира върху чиста енергия, устойчиво управление на водните ресурси и създаване на зелени пространства.

Биоразнообразие и Регенеративна Устойчивост

Повишаването на биоразнообразието чрез регенеративни практики е възходяща тенденция. Това включва създаването на устойчиви общности, базирани на принципите на чиста вода, възобновяема енергия, градско земеделие и производство на органична храна и управление на отпадъци. Като извод, секторът на недвижимите имоти е на път към значителни промени и иновации, насочени към борба с климатичните промени и постигане на устойчиво развитие.

Имотите на Бъдещето: Как Обслужването на Клиенти Преобразява Сектора

Обслужването на клиенти става ключов фактор в бизнес моделите на фирми за недвижими имоти. Компаниите трябва да адаптират своите сгради според нуждите на техните обитатели, с фокус към хората и техния начин на работа.

След пандемията, фирмите преосмислят своите пространства, като търсят висококачествени пространства, които да спомагат за по-добра организация и сътрудничество между колегите в една компания. От офисите се очаква да служат като социална среда, нещо което не може да бъде постигната у дома.

Успешните фирми в сектора на недвижимите имоти ще бъдат тези, които работят в тясно сътрудничество с клиентите си, за да гарантират, че имотите, които заемат, отразяват тяхната корпоративна култура. Гъвкавостта в отношенията с клиентите е от съществено значение.

Компаниите за недвижими имоти ще интегрират функции, за които преди са работили с подизпълнители, като управлението на имоти например, с цел по-голяма ефективност и подобрено обслужване на клиентите.

Технологиите, като мобилни приложения и умни сгради, ще играят ключова роля в създаването на приятна среда и ефективност, особено по отношение на консумацията на енергия.

Ритейлът и изживяването: В ритейлът  – търговските магазини, смисълът на пространствата е свързан с изживяването на пазаруващите и функционалността. Интервюираните в този доклад са убедени, че магазините ще продължат да бъдат посещавани от потребителите, като предлагат ефективни решения за доставка на стоки.

Създаване на Стойност Чрез Смесено Предназначение

Все повече сгради се превръщат в смесени пространства, които се използват за различни цели. Например, една сграда може да съчетава офиси, търговски площи и жилищни единици, което предлага гъвкавост и разнообразие на потребителите.

Технологията играе ключова роля в преобразуването на недвижимите имоти. Например, смарт системи и IoT (Интернет на нещата) могат да позволят на сградите да се адаптират към нуждите на потребителите, като предоставят персонализирани услуги и улесняват взаимодействието с околната среда.

За да създадат стойност, компаниите трябва да свържат дигиталното и физическото пространство. Например, развитието на мобилни приложения и платформи за управление на климатизация, осветление и отопление, може да предложи удобство и персонализирани решения за клиентите.

Недвижимите имоти преживяват значителни промени, фокусирайки се върху обслужването на клиентите и иновациите. Например, развитието на смарт технологии и автоматизацията може да подобри ефективността и удобството на имотите, като същевременно намалява операционните разходи и подобрява потребителското изживяване.

Недвижими Имоти се променят като Продукт:

През последните 20 години, недвижимите имоти се разшириха извън офиси и търговски площи към разнообразни активи за инвестиране. Технологичното развитие и променящите се потребителски навици водят до изтриване на границите между традиционните сектори. Вече влизаме в свят, в който потребителите не са ограничени от типа на актива – те могат да го използват за търговия, офиси или индустриални цели.

Тези промени създават сложни предизвикателства по отношение на оценка и анализ на риска. Въпреки това е ключова промяната във планирането, която изключва проекти само с едно предназначение – това е ключово за дългосрочната устойчивост. Неползваните площи са голямо разходно жертвоприношение, независимо дали става въпрос за климат или просто за пари.

“Emerging Trends Europe” анализира бурно растящ брой сектори, от само осем през 2004 г. до 27 през 2023 г. Това се дължи на увеличаване на диверсификацията в жилищата и растящия интерес на инвеститорите към алтернативни активи.

“Социалната инфраструктура” става част от инвестиционния микс, като правителствата търсят частен капитал за подпомагане на здравеопазването, образованието и социалните грижи.

С по-голямото разнообразие на недвижимите имоти идва и инвестиционен риск. Технологичният напредък, като 3D принтиране например, може да промени необходимостта от определени видове имоти, като складове.

Еволюция на работното място: Както в търговията на дребно, подобряващите се онлайн услуги предоставят на офис служителите нови възможности, което може да доведе до промени в офис сектора. Развитието на концепцията „пространство като услуга“ е възможно да промени радикално работните места.

Недвижимите имоти претърпяват динамични промени, като технологията и разнообразието на сектора създават нови възможности и предизвикателства. Адаптирането и иновациите ще бъдат ключови за успеха в този преобразуващ се пазар.

Градовете и създаването на пространства

Урбанизацията е една от ключовите мегатенденции, приета от имотния пазар като фактор за възможности, особено през последното десетилетие. В точно същото време, когато пазарът беше засегнат от световната финансова криза през 2008 г., Организацията на обединените нации (ООН) съобщи, че над 50% от световното население живее в градски райони.

Оттогава насам, „Emerging Trends in Europe“ отразява дългосрочното въздействие на световната финансова криза и урбанизацията, макар и по различни причини. През тези години, за голяма част от пазара, урбанизацията беше разглеждана като положително влияние с дългосрочен характер.

Въпреки това, по време на пандемията градските центрове останаха празни, което подтикна някои да се замислят дали не се наблюдава преобръщане на парадигмата и тенденцията. Възможно ли е през следващите 20 години да видим обръщане на тази тенденция? По мнението на лидери от индустрията на имотите това е малко вероятно. „Ефективността на градовете и ползите от агломерацията е трудно да се репликират в друг формат“, казва изпълнителен директор на имотна компания, изразявайки широко разпространено мнение сред интервюираните.

Урбанизацията като ключов фактор

От 2016 г., „Emerging Trends in Europe“ показва, че имотният пазар използва урбанизацията като стратегия за инвестиции. „Вече не инвестираме в страни. Инвестираме в градове“, споделя един от интервюираните през 2016 г. Това мнение беше споделено от мнозинството в индустрията и стана основополагащ принцип за множество инвестиционни стратегии.

„Урбанизацията продължава да бъде ключова дума за индустрията“, казва един от индустриалните лидери през 2017 г. „Успешните градове създават условия, които позволяват на най-голям брой хора да си сътрудничат ефективно и да споделят ресурси – било то инфраструктура, технология, културни обекти или идеи. Кратко казано, успешните и развиващи се градове въплъщават икономика на споделянето.“

Днес ООН съобщава, че 56% от световното население живее в градски райони, а в ЕС тази цифра достига до 75%, което частично обяснява защо последиците от урбанизацията не са универсално благоприятни. Централизацията е довела до повишени цени на недвижимите имоти и затруднения при намиране до достъпно жилищно в хубавите райони на градовете. „Градовете са станали по-трудни места за живеене. Те се борят с идеята за справедливост. Това е един от най-големите предизвикателства, пред които ще се изправят в бъдеще“, казва един архитект днес. „Опитваме се да разрешим този проблем и да направим градовете си по-добри по отношение на климатичните промени и начина, по който проектираме адаптивни решения за бъдещето.“

Важността на пространството

Забележително е, колко по-съвършено разбиране има индустрията за създаването на пространства в градовете. През 2006 г., „Emerging Trends in Europe“ отчете, че смесените предназначения бяха все по-приети сред участниците в анкетата, въпреки че „мнозинството все още гледаше скептично“. Но през 2008 г., смесените предназначения и инвестициите в градско възстановяване бяха идентифицирани от участниците като имащи най-добри възможности за растеж. Сега практически всеобщо се признава важността на градската среда и общността, успехът се измерва не само на стойността на отделните активи, а в по-широк контекст и значимостта им за обществото.

Нови многофункционални квартали се появиха в големите градове в Европа, като пример за това често се посочва обновеният Кингс Крос в Лондон. Достъпът до инфраструктура е „фундаментален за смесените предназначения“. Изключително важни са и партньорства с публичните органи (администрацията), които показват готовност да бъдат гъвкави и да разбират ограниченията на разработчиците.

Подкрепа се оказва и за концепцията на “ 15 минутния град“, която предполага, че хората могат да достигнат всички свои основни нужди на разстояние до 15 минути пеша или с велосипед. Целта е в големия град да има няколко процъфтяващи квартали с многофункционално предназначение, което би подобрило качеството на живота на гражданите, намалило използването на автомобили и въглеродните емисии.

Предизвикателства и бъдещи тенденции

Много от интервюираните акцентират върху социалното неравенство като важно предизвикателство за следващите 20 години. „Все по-малко хора могат да си позволят да живеят в големите градове. Ако не започнем да се занимаваме с това, то ще се отрази на имотния пазар. Трябва да водим дискусия за неравенството и начина, по който създаваме градове с възможности за интеграция“, казва един инвеститор в социално жилищно настаняване.

Това може да бъде по-широка обществена и икономическа тема, посочва друг консултант. „Можем да създадем повече достъпни жилища, но причините за неравенството и поларизацията в нашето общество не се дължат изцяло на недвижимите имоти.“ Въпреки това, битието като част от решението ще стане все по-важно за репутацията на инвеститорите: „Борбата с неравенството в обществото ще стане важна част от успеха на имотните разработчици.“

Дигитализацията може да предложи някои отговори, а дневният ред на умния град набляга на социалните и екологичните фактори. „Не толкова отдавна философията на умния град беше ориентирана към ефективността. Сега се насочва повече към хората – как се движим, как взаимодействат общностите, как се постига устойчивост“, отбелязва един интервюиран. Изкуствен интелект (ИИ) и анализ на данни може да имат разтърсващ ефект върху урбанистичното ползване на земята, твърди друг. „Изкуствения интелект и квантовите компютри ще могат да разгледат милиони комбинации за използване на даден имот. Ще създаде оптимален дизайн, който да осигури максимални икономически ползи и ще разбере как изглежда цялата верига на доставки, за да може да предложи ускорен и по-икономичен начин за построяването му с 30% по-малко пари в сравнение с днес.“

Въпреки че не всички интервюирани са убедени в това. „Някак се надяваме, че технологията ще реши всичко, но не виждам това да се случва“, казва един архитект. Вместо това, индустрията трябва да се вдъхнови от хотелите, които през пандемията отвориха вратите си, за да станат част от общността. „Трябва да строим сгради за всички, не само за една конкретна цел. Не строим голяма офис или жилищна сграда само за първия етаж. Строим я и за пространството над него. Мислете за първия етаж като за свободен, където хората могат да направят всичко възможно, за да се превърне сградата в неразделна част от общността в оперативно отношение.“

Нови идеи за градския живот

Влиянието на COVID-19 върху градовете в Европа остава ясно в съзнанието на лидерите в индустрията. Въпреки че повечето интервюирани смятат, че пандемията е причинила само „пауза в урбанизацията“, други вярват, че нейното наследство ще определи градската среда по новаторски начини в бъдещето.

„Ускоряването на работата от разстояние и търсенето на качество на живот и устойчива среда означават, че в големите градове желаните места за живеене определено не свършват само с централните райони. Сега имаме много по-широка конкуренция сред различни места, които желаят да бъдат предпочитани за живеене и работа“, казва анализатор от САЩ.

Технологичните постижения ще насърчат предимно развитието на недвижимите имоти в предградията, предвижда изпълнителният директор на глобална имотна инвестиционна компания. „В следващите 20 години ще видим и развитието на водородната икономика с по-чисти и по-евтини самолети, влакове, автомобили и кораби, които използват водород. Вашето домакинство ще има водородно горивна клетка, която ще задвижва вашия живот, така че ще можете да се преместите на места, които са все по-далеч и все по-извън мрежата.“

Климатичните промени могат да преместят две до три милиарда души в света от области, които вече не са пригодни за живеене. Това създава въпроси за жилищната среда и начина, по който ще проектираме нашите села и градове, за да интегрираме новите култури.

Тези бежанци може да заместят намаляващото население в европейските страни, където демографията остарява, предлага един анализатор. „Градовете, които привличат млади хора, ще бъдат победителите в бъдеще, а обществата, които не могат, ще бъдат празни места или ще бъдат завладени от други номадски мигранти, бежанци поради климатични причини.“

Във връзка с ускорените климатични промени, може да бъдат необходими радикални нови модели за градски живот. Така както прогнозира един анализатор, може да възникне „клас активи на мобилни общности“, където мобилни соларни електроцентрали, съоръжения за рециклиране на отпадъчни води и мобилни оранжерии за производство на храна. „Искате да можете да преместите активите си в случай на природни бедствия и тропически бури.“

Технологични предприемачи имат визия за устойчиви квартали, способни да произвеждат собствена храна, проектирани и управлявани от изтънчен и адаптивен изкуствен интелект. „Не трябва да покриваме плодородна земя с цимент, павета или райграс, а по-скоро да произвеждаме храна, отгледана в контролирана среда до всяка къща. Има централен площад, където имате заведения за хранене, целогодишни пазари, търговски пространства, клиники и зъболекарски кабинети, общи работни пространства, органичен супермаркет – красива концепция на квартали, които живеят в съвместност с природата, а не отделно от нея.“

Такива визии може да изглеждат утопични, но както казва друг имотен анализатор, отговорът на някои градове към пандемията – забраняване на автомобилите в централните улици и замяна с общностни дейности – показва, че резките промени могат да стимулират смели решения. „Надеждата не е само да видим намаляване на глобалното напрежение – геополитика, бежанци, климат, здраве, икономика и др. – а че глобалните лидери и държавни глави ще бъдат смели в отговорите си на тези предизвикателства и да променят живота ни към по-добро.“

Заключение и обобщение:

Многофункционалните квартали: В големите европейски градове се появяват нови многофункционални квартали, които предлагат разнообразие от услуги и възможности за живот в близост до дома. Пример за това е обновеният район Кингс Крос в Лондон. Достъпът до инфраструктура е фундаментален за тези смесени предназначения.  

15-минутният град: Концепцията за „15-минутния град“ набира популярност. Тя предполага, че хората трябва да могат да достигнат до всички свои основни нужди на разстояние до 15 минути пеша или с велосипед.

Социалното неравенство: Социалното неравенство е изтъкнато като ключово предизвикателство за следващите 20 години. Все по-малко хора могат да си позволят да живеят в големите градове, което може да има отражение върху имотния пазар.

Дигитализация и умни градове: Дигитализацията и развитието на умните градове се виждат като възможни решения на някои от тези предизвикателства. Дневният ред на умния град набляга на социалните и екологичните фактори. Изкуственият интелект и анализът на данни могат да имат значително влияние върху урбанистичното планиране на ползване на земята.

Влиянието на COVID-19: Пандемията от COVID-19 има значително влияние върху градските среди, като ускорява тенденциите към работа от разстояние и търсене на по-високо качество на живот.

Климатични промени: Климатичните промени могат да доведат до значителни промени в градската среда, включително преместване на 2 до 3 млрд. души от региони, които вече не са пригодни за живеене.

Нови модели за градски живот: В бъдеще може да се наложат нови модели за градски живот, включително мобилни общности, които могат да се адаптират към променящите се условия.

Технологични постижения: Технологичните постижения ще насърчат предимно развитието на недвижимите имоти в предградията.

Водородна икономика: Водородът се очертава като ключов елемент в бъдещата устойчива енергийна система. В следващите 20 години ще видим значително развитие на водородната икономика. Това включва използването на водород като алтернативен източник на енергия в различни сектори, включително транспорта, промишлеността и отоплението. Водородът може да се произвежда от възобновяеми източници на енергия и да се използва за съхранение на енергия, което го прави ключов компонент в прехода към ниско въглеродна икономика.

Още анализи от нас: