Продажба на ипотекиран имот от частни съдебни изпълнители – Стъпки

Тук ще ви споделим стъпките от практическа гледна точка, които трябва да предприемете, ако искате да се пробвате да купите имот от ЧСИ, на търг, от съдия изпълнител, на публична продан – наречия за едно и също нещо.

Държим да отбележим, че преди известно време публикувахме материал относно възможностите за изгодни сделки и дали се очаква бум на продажбите от ЧСИ предвид пандемията и може да го видите тук.

Въпреки че шансът да сключите изгодна сделка за имот под 1 млн. лева с ЧСИ в актуалната ситуация клони към нула, то ще споделим с вас какви са стъпките.

1. Да си намерите подходящо обявление (оферта)

За тази цел намирате сайта на „Камарата на частните съдебни изпълнители“, където  те са задължени да качват информация за всяка публична продан. Към днешна дата в София град има само 149 обявления (оферти).

2. Сваляте си обявлението – обикновено е PDF файл, където е описан имота, тежестите и други обстоятелства. Добре е да се консултирате с брокер или юрист (важно: да бъде с опит във вещното право) и да проверите обстоятелствата.

3. Правилата за участие в търга

• Началната цена на имота: Цената от която тръгва наддаването … примерно 200 000 лв.
• Задатък 10% от началната цена. Примерно 20 000 лв. (10% от 200 000 лв.). Превежда се по сметката на частния съдебен изпълнител посочена в обявлението.
• Писмено предложение за покупна цена и квитанцията за внесения задатък (10% от началната цена) се предават в запечатан плик в канцеларията на съответния районен съд по реда на чл. 489 ГПК до 17:00 на обявената крайна дата. Предложения за цена под началната, както и предложения, надхвърлящи началната с повече от 30 %, са недействителни.
• Явявате се на обявената дата за отваряне на наддавателните предложения в съответния районния съд. Там ще разберете кое е предложението с най-висока цена. Участниците имат право да наддават (явно наддаване), като стъпката за наддаване е размера на задатъка (10% от първоначалната обявена цена).

В конкретния пример тук (10% от 200 000 лв. = 20 000 лв. Не може да се наддава със суми по-малки от задатъка. Примерно, ако след като се отворят предложенията, най-високата цена е 230 000 лв., то участниците в търга имат право да предложат по-висока цена и минималното, с което могат да наддадат е 1стъпка с размер на задатъка от 10% от първоначалната цена. В примера в тази статия, при първоначална цена 200 000 лв. то наддаване с 1 стъпка = размера на задатъка от 10% = 20 000 лв. Така при наддаване от 230 000 лв. цената става 250 000 лв. При още едно наддаване, цената става 270 000 лв. и т.н.

• Участникът с най-високо предложение, след като приключи явното наддаване, печели търгаи има 1 месец да доплати сумата.

Ако в рамките на 1 месец победителят в търга не плати остатъка от сумата, то той губи платеният задатък от 10% и се обявява за печеливша следващата най-висока оферта и т.н. Всички останали участници, които не печелят търга си връщат заплатените 10% задатък. Понякога минават няколко месеца преди това да стане, защото победителят в търга може да се откаже, след което да обявят 2-рото най-високо предложение за печелившо и пак тече срок от 1 месец за доплащане и така, докато някой не плати цялата сума.

Какво гласи чл. 489 ГПК?

Наддавателни предложения
Чл. 489. (Изм. и доп. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.) (1) За участие в наддаването по сметка на съдебния изпълнител се внася задатък 10 на сто върху началната цена. Взискателят не внася задатък, ако вземането му надвишава неговия размер.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Всеки наддавач посочва предложената от него цена с цифри и с думи и подава предложението си заедно с квитанцията за внесения задатък в запечатан плик. Наддавачът може да направи само едно наддавателно предложение.
(3) (Отм. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.).
(4) Предложенията се подават в канцеларията на районния съд, което се отразява във входящия регистър.
(5) (Доп. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Проданта приключва в края на работното време в последния ден. Наддавателните предложения могат да се оттеглят най-късно в този срок.
(6) (Изм. – ДВ, бр. 86 от 2017 г.) Наддавателни предложения от лица, които нямат право да вземат участие в публичната продан, предложения за цена под началната, както и предложения, надхвърлящи началната с повече от 30 на сто, са недействителни.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.