Колко скъпи са имотите в София? Балон?

Жилищните имоти в София са най-достъпни в сравнение с всички столици на държави от Източна Европа.

Достъпността се измерва като отношението „Цена към Доход“ и е основен показател за достъпността на закупуване на апартамент, където по-нисък коефициент указва по-добра достъпност. Обикновено се изчислява като отношение между средните цени на апартаменти към средния разполагаем семеен доход, изразен в години на доход (въпреки че се използват и други вариации на формулата).

Всички данни в статистиките по-долу са актуални към 14 септември 2023 г.

Жилищата в София са на 9-то място по достъпност от общо 37 столици на европейски държави, за които събрахме информация.

Цените на жилищата в София са на 28 място от общо 37 европейски столици.

Малко по-евтини са жилищата в Рига (Латвия) и Букурещ (Румъния). В Сараево (Босна и Херцеговина), Скопие (Северна Македония), Киев (Украйна), Тирана (Албания) и Минск (Беларус) цените са горе долу 25% до 35% по-ниски.  А в Прищина (Косово) и Кишинев (Молдова), цените са най-ниски, малко над 900 EUR за кв.м.

Във всички останали 27 европейски столици, цените на жилищата са чувствително по-високи от тези в София, като започнем от Белград (Сърбия)  с около +32% по-високи цени от София, минем през Любляна (Словения) с около +124% по-високи, Берлин и Прага с около  +368% по-високи цени и стигнем до Лондон и Париж, където цените са с около +500% по-високи от тези в София.

Цените на жилищата в София са едни от най-ниските както в сравнение с всички столици на държави от ЕС, така и в сравнение с всички столици на държави в Европа като цяло.

Освен цените на жилищата обаче, заплатите в родната столица, също са едни от най-ниските спрямо столиците в ЕС, но по-високи с от 30% до 100% спрямо европейски столици извън ЕС.  Ако по цени на жилища сме на 28 от 37 столици, то по заплати сме на 24 място от 37 столици.

Чудите ли се от къде сме намерили всичката тази информация?

Би трябвало да се чудите и да търсите източниците на информация и да не приемате мнението всякакви експерти  като чиста монета.

Numbeo е най-голямата в света база данни за разходи за живеене в различни градове.

Numbeo също така е глобална база данни с информация относно качеството на живот, базирана на реални данни въведени стотици жители, живеещи в конкретните градове: жилищни показатели, възприемани нива на престъпност, качество на здравеопазването, качество на транспорта, цени на хранителни продукти, средни заплати и други статистики.

Освен данни, които платформата събира от официални източници, като БВП, средни заплати и т.н., хора живеещи в конкретни градове подават информация за цените на наемите, както и продажните цени.

8 970 188 цени в 11 481 града, въведени от 765 420 участници.

Данните за София се основават на 591 записа през последните 12 месеца от 83 различни участници. Последна актуализация: септември 2023 г

Обяснение на индикаторите в статистиките

Отношението „Цена към Доход“

Основен показател за достъпността на закупуване на апартамент, където по-нисък коефициент показва по-добра достъпност. Обикновено се изчислява като отношение между средните цени на апартаменти към средния разполагаем семеен доход, изразено в години на доход нужни за закупуване на жилище (въпреки че се използват и други вариации на формулата).

Формула на Numbeo предполага и използва следното:

• нетен (след данъци) разполагаем семеен доход, определен като 1,5 * средната нетна заплата (50% е предполагаемият процент на жените на пазара на труда)
• средната големина на апартамента е 90 квадратни метра
• цената за квадратен метър (която формулата използва) е средната цена на квадратен метър в центъра на града и извън него

С други думи, този показател ви дава представа колко години от вашите нетни доходи ще трябва да инвестирате, за да закупите апартамент с определена големина. По-ниският коефициент указва, че имотът е по-достъпен в сравнение с вашите доходи.

 Преглед на индексите на „Разходи за живеене“ 

Индексите на „Разходите за живеене“, предоставени от Numbeo  са относителни към град Ню Йорк (NYC), с базов индекс от 100% за Ню Йорк, като един от скъпите градове за живот. Имайки тази базова отправна точка, можем да сравним разходите за живот и наем между стотици градове по цял свят.

Ето разбивка на всеки индекс и неговото значение:

Индекс на „Разходите за живеене“ (без наем): Този индекс показва относителните цени на потребителски стоки като хранителни стоки, ресторанти, транспорт и комунални услуги. Изключва разходите за настаняване като наем или ипотека. Например, град с индекс на разходите за живот 120 се оценява на 20% по-скъп от град Ню Йорк (с изключение на наема).

Индекс на наемите: Този индекс оценява цените за наемане на апартаменти в даден град в сравнение с Ню Йорк. Ако индексът на наема е 80, това предполага, че средните наемни цени в този град са приблизително 20% по-ниски от тези в Ню Йорк.

Какво друго ни казват данните

Ако включим и разходите за живот + наем / ипотека, то ще видим, че София е 8-та най-достъпна и евтина за живот столица в Европа.

По-евтини за живот от София в Европа са само:

Сараево, Босна и Херцеговина
Скопие, Северна Македония
Прищина, Косово
Кишинев, Молдова
Минск, Беларус
Киев, Украйна
Тирана, Албания

Нека погледнем столиците, в които жилищата са по-достъпни от тези в София

На пръв поглед изглежда, че Рига е малко по-скъп град за живеене от София, но пък цените на жилищата са по-ниски и малко по-достъпни от жилищата в София. Наемите са на сходни нива. Все пак е важно да отбележим, че Рига е с население малко над 600 хил. души, а Латвия е с население малко под 1,9 млн. жители.

В Мадрид жилищата са с около 28% по-достъпни, разходите за живот малко по-високи, а наемите са малко над 2 пъти по-високи в сравнение със София. Защо ли повече хора не си купуват след като цените на жилищата са по-достъпни, а предпочитат да живеят под наем? Логичният отговор би бил, че в Мадрид живеят и много икономически мигранти, които работят там, но по различни причини не се квалифицират за ползване на ипотечни кредити или не искат се обвързва дългосрочно с 20-30 годишни заеми, поради липсата на дългосрочни планове за живот в испанската столица.

Същото можем да кажем и за Брюксел, Рейкявик, Амстердам, Хелзинки, Копенхаген и Осло, жилищата са по-достъпни от София (доход спрямо цена), но явно икономическите мигранти, които живеят в тези градове не се квалифицират за покупка на жилища и живеят под наем.  Също така тези градове са значително по-скъпи за живот от София с 50% до 100%. Същевременно наемите в същите градове са от 2 до 3 пъти и половина по-високи, отколкото в София.

По данни на НСИ разбираме че:

• Цените на жилищата в София не падат и не се сриват, противно на очакванията, а даже са се покачили с 4,9% само за три месеца (2-то тримесечие на 2023 спрямо 1-то тримесечие на 2023 г.) За цялата страна, цените на жилищата са поскъпнали средно с 10.7% спрямо 2-то тримесечие на 2022 г. (за период от една година).
• Брутната средната заплата в София се е повишила със 13,6 % на годишна база спрямо 2-то тримесечие на 2022 г. (От 2373 лв. до 2697 лв. бруто). Ръстът в заплатите само за 3 месеца (2-ро спрямо 1-во тримесечие на 2023 г.) в София е 3.6%.

Освен инфлацията, растат заплатите, продължава и ръста в цените на жилищата.

През последното тримесечие на 2023 г., недвижимите имоти в България продължават да изненадват с устойчив ръст на цените, въпреки всички предварителни анализи и прогнози. Според последните статистически данни, издадени от Националния статистически институт (НСИ), цените на жилищата в страната са увеличени с двуцифрени проценти на годишна база.

Сравнителният анализ показва, че увеличението на цените на жилищата за второто тримесечие на текущата година е 10.7%, което е забележителен скок след лекото забавяне до 9.5% в началото на годината. В рамките на само едно тримесечие, цените са скочили с 4.3%, в сравнение с умереното увеличение от 1.6% през първите три месеца на годината.

Варна се издига като лидер в увеличението на цените на жилищата на тримесечна база, с рекорден ръст от 7.9%. Това е значително повече от 2.1% увеличение, забелязано в началото на годината. Жилищата във Варна, които през първото тримесечие станаха по-евтини с 4.7%, сега показват впечатляващо увеличение на цените с 21.1%.

След Варна, Пловдив е следващият град с най-голям ръст на цените на жилищата, като регистрира 6.8% увеличение за последното тримесечие. Това е също значително по-високо от 3.9% ръста, отчетен в началото на годината. Цените на жилищата ново строителство в Пловдив, които през първите три месеца на годината станаха по-евтини с 1%, сега показват силен ръст от 9.2%.

В столицата София, цените на жилищата също продължават да растат, като отчетоха 4.9% увеличение на тримесечна база. Това е значителен скок спрямо 0.8% ръста, забелязан през първото тримесечие на годината. Цените на жилищата ново строителство в София също са на възход, с ръст от 6.8% за последното тримесечие, след като през първите три месеца на годината те паднаха с 1.1%.

Заключение и размисли

• Жилищните имоти в София са най-достъпни в сравнение с всички столици на държави от Източна Европа. Достъпността се измерва като отношението „Цена към Доход“ и е основен показател за достъпността на закупуване на апартамент, където по-нисък коефициент указва по-добра достъпност.
• Жилищата в София са на 9-то място по достъпност от общо 37 столици на европейски държави, за които събрахме информация.
• Цените на жилищата в София са на 28 място от общо 37 европейски столици. Малко по-евтини са жилищата в Рига (Латвия) и Букурещ (Румъния). В Сараево (Босна и Херцеговина), Скопие (Северна Македония), Киев (Украйна), Тирана (Албания) и Минск (Беларус) цените са горе долу 25% до 35% по-ниски. А в Прищина (Косово) и Кишинев (Молдова), цените са най-ниски, малко над 900 EUR за кв.м.
• Цените на жилищата в следващата поред столица от ЕС в класацията над София са в Будапеща (Унгария) са средно 2490 EUR за кв.м. извън центъра, което е с 54% повече.
• Освен цените на жилищата обаче, заплатите в родната столица, също са едни от най-ниските спрямо столиците в ЕС, но по-високи с от 30% до 100% спрямо европейски столици извън ЕС. Ако по цени на жилища сме на 28 от 37 столици, то по заплати сме на 24 място от 37 столици.
• Цените на жилищата в София са се покачили с 4,9% само за три месеца (2-то тримесечие на 2023 спрямо 1-то тримесечие на 2023 г.). Жилищата в София и Българя средно за поскъпнали с 10.7% за последната година.
• Брутната средната заплата в София се е повишила със 13,6 % на годишна база спрямо 2-то тримесечие на 2022 г. (От 2373 лв. до 2697 лв. бруто). Ръстът в заплатите само за 3 месеца (2-ро спрямо 1-во тримесечие на 2023 г.) в София е 3.6%.
• Наемите в София, заедно с тези в Рига са най-ниските от всички столици в ЕС. Наемите в Тирана (Албания) са сходни с тези в София. По-ниски наеми сред всички столици в Европа са единствено в Сараево (Босна и Херцеговина), Скопие (Северна Македония), Прищина (Косово), Кишинев (Молдова),  Минск (Беларус),  Киев (Украйна).
• Според актуалните данни на единната система за туристическа информация (ЕСТИ) 46% е ръстът на чуждестранните туристи посетили София през първото полугодие на 2023 г., спрямо същия период на 2022 година. Това се забелязва всеки ден по улици, ресторанти, молове и паркове.
• Париж, Рим, Барселона, Амстердам, Виена, Прага, Лисабон, Дъблин, Атина, Будапеща са европейските столици със силно развит градски туризъм, който силно повлиява ръста в цените на имотите и наемите.
• Предстоящото влизане на България в Шенгенското пространство и Еврозоната, съчетано с ниските цени на наемите, имотите и разходите за живеене в сравнение с другите столици в ЕС, неминуемо ще доведе до засилване на градския туризъм и чуждестранните инвестиции от международни фондове за имоти. Най-вероятно цените на активите, парцели и жилища в частност, ще продължават да поскъпват в средносрочен и дългосрочен план.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.