В днешни дни аристокрацията във Великобритания, така наречените лордове, все още владеят около 1/3 от земите. Освен земеделските земи в провинцията, дори в Лондон има жилища, които са построени върху земята на някой лорд, което е причината да може да си купите само правото на ползване за определен период на жилището, но не и собствеността на земята и жилището да остане за вашите наследници.

Неотдавна, както във Великобритания, така и в царска Русия, обикновените хора не са имали собственост, а са плащали данък, част от продукцията, за да могат да живеят в земите на някой лорд/аристократ и да могат обработват парче земя, за да се прехранват.

Преминаването от монархии към по-демократични модели на управление, размества пластовете и обикновените хората могат да притежават домовете си, земята която обработват и като цяло да откупят местенце, което да нарекат свое и което да им даде някаква свобода и автономност. Комунистическите режими през 20 век до голяма степен отново отнемат правото на частна собственост като я национализират.

Да, но трендът отново се променя…

Трендът за увеличаване на градското население в сравнение със селското население е глобален феномен, който може да бъде проследен до началото на индустриалната революция през 19-ти век. Този процес се ускорява през 20-ти и 21-ви век и е характерен за почти всички страни, включително и за България.

Ключови фактори:

• Индустриализация: Процесът на индустриализация привлича работна ръка в градовете, където се създават нови работни места в индустриалния и сектора на услуги.
• Образование и здравеопазване: Градските среди обикновено предлагат по-добри условия за образование и здравеопазване, което също привлича хора.
• Инфраструктура и технологии: Градовете са обикновено по-добре развити в технологично отношение и предлагат по-добра инфраструктура, включително транспорт, комуникации и др.
• Социални и културни възможности: Градовете предлагат разнообразие от социални и културни възможности, които също привличат население.

Статистически данни:

Според данни на ООН, през 2008 година за пръв път в историята повече от половината от световното население живее в градове и този процент продължава да нараства. В България, според последните преброявания, също се наблюдава този тренд, като особено влияние има вътрешната миграция от селата към големите градове и столицата.

Увеличаването на градското население е главната причина, цените на градските имоти да нарастват значително.

Трендът за увеличаване на градското население е дългосрочен и се очаква да продължи в предвидимо бъдеще, въпреки че има и определени контратрендове като „обратната миграция“ или увеличаване на дистанционната работа, които могат да имат относително влияние.

Все повече институционални инвеститори като фондове, банки и корпорации инвестират, както в земеделска земя, така и в жилища. Комбинацията от нарастващо градско население и търсене на нови жилища в градовете, води до постоянно покачващи се цени на градските жилищни имоти в средносрочен и дългосрочен план. Стига се до повратна точка, когато цените на жилищните имоти стават недостъпни за повечето хора, които все повече предпочитат да наемат. В този момент, когато вече има стабилен пазар на наематели, се включват по-сериозно и големите корпоративни инвеститори, които купуват цели сгради още в ранен етап или директно строят с цел отдаване под наем – така нареченото “Build To Rent”.  В такъв пазар, все по малко-жилища излизат на пазара за продажба по единично, подобно на тенденцията с офисите и офис сградите, което е още една причина за покачването на цените – повечето новопостроени жилища, въобще не стигат до пазара на единични купувачи.

Тенденцията може да се види ясно в Европа в следната статистика от 2021 г. 

Колкото по на изток гледаме, където пазарите още не са узрели достатъчно, повече хора притежават имотите, в които живеят.  Колкото повече на запад гледаме, където икономиките и пазарите се отличават с висока конкуренция и зрялост, фондовете и корпорации инвестират сериозно в жилищни имоти и повече хора наемат жилищата, в които живеят.

България е пред влизане в Шенген и Еврозоната, държавите които вече са там се характеризират с по-отворени пазари към чуждестранни инвестиции, по-конкурентни икономики и по-високи и недостъпни (спрямо доходите на местното население) цени на жилищата в големите градове. Големите градове в тези държави привличат повече икономически мигранти, които не са сред любимите профили на банкерите за ипотечни кредити и нямат друга алтернатива, освен да наемат жилищата, в които живеят, което още повече засилва апетита и интереса на големите инвеститори в жилищни имоти.

Трендът в големите градове на развитите икономики се обръща и намаляват хората, които притежават жилищата, в които живеят. Корпорации и фондове увеличават инвестициите си в жилища, увеличават се и наемателите.

По-високите строителни разходи и по-високите лихви по бизнес кредитите ще доведат до свиване в предлагането. Цените на имотите няма да станат по-евтини, а все повече хора ще имат затруднение да вземат ипотека и ще станат наематели.

Нарастващите разходи за строителство, бързата урбанизация, растежът на населението и недостигът на земя, особено в и около градовете – водят до пазар на недостиг на предлагане и високо търсене.

Нарастващи строителни разходи водят до свиване на производството в предлагането на нови жилища.

• 14,1% увеличение на строителните разходи: CBRE прогнозира 14,1% увеличение на строителните разходи към края на 2023 г.
• Високи строителни разходи затрудняват растежа: Според For Construction Pros, строителната индустрия се очаква да се свие с 7% през 2023 г., тъй като растежът е затруднен от високите строителни разходи. Това би могло да доведе до спад в производството на нови жилища.

В среда с високи цени на жилищата и нарастващи лихвени проценти, много купувачи за първи път ще се затруднят да получат ипотека. Следователно пазарът на жилища в градовете на развитите страни се измества от ползватели, които са същевременно и собственици на жилището, към ползватели, които наемат жилището.

С годишен оборот от наеми от над 200 милиарда щатски долара САЩ са най-големият и ликвиден пазар на жилища под наем в света. В Европа, Германия също предлага много ликвиден пазар на жилища под наем с почти 21 милиарда евро годишен оборот от наеми.

Институционалните инвеститори увеличават своите инвестиции в жилищни имоти.

Това може да представлява началото на края на достъпните жилища в Европа.

От 2020 досега отчетливо се вижда увеличение на инвестициите от фондове и корпорации в закупуване на жилищни активи, както и че жилищата в големите градове на развитите икономики стават все по-недостъпни за нормалния човек.

• Корпоративна собственост на наемни имоти: iPropertyManagement посочва, че 45,0% от жилищните наемни единици са под корпоративна собственост, което показва промяна на курса към това институционални инвеститори (фондове и корпорации) все повече да инвестират в жилищни имоти за отдаване под наем.

Частни фондове за активи, пенсионни фондове и застрахователни компании, са купили близо 4 милиона жилища в Европа през последните десет години.

Над 4,000 институционални инвеститори са насочили около $ 3.6 трилиона (3 600 000 000 000)  от техните активи , които са общо $136 трилиона, към европейската недвижима собственост през август 2021 г. От тези, 1,325 инвеститори за инвестирали в жилищни активи, включително студентски жилища, многофамилни и еднофамилни къщи под наем, както и домове за възрастни.

Според Knight Frank, институционалните инвестиции в жилищни активи са отговорни за 25% от всички инвестиции в недвижими имоти по стойност в Европа през 2021 г. Това представлява голяма промяна в инвестиционната стратегия на фондовете и инвестициите в жилищни имоти се изравняват с обемите на инвестициите в офиси.  За сравнение, преди десет години жилищният сектор представляваше само малка част от общите инвестиции.

Blackstone е един от най-големите играчи в този сектор, притежаващ над 300,000 жилища в Европа и САЩ.

Други големи играчи включват немския фонд за недвижими имоти Vonovia, който притежава над 400,000 жилища, и шведския фонд за недвижими имоти Akelius, който притежава над 50,000 жилища.

Институционалните инвеститори са се насочили към жилищния сектор, тъй като той предлага стабилни доходи и е по-малко подложен на волатилността на финансовите пазари.

Тази тенденция предизвиква протести в много европейски градове, където местните жители се борят с високите цени на наема и недостига на достъпни жилища. Получава се така че фондовете изкупуват цели нови сгради или жилищни комплекси, като по този начин на пазара за нормалните хора излизат значително по-малък брой жилища, което води до покачване на цените. Също така се получава монополизиране на пазара на наеми, в който няколко играча притежават десетки хиляди жилища, което е причина за високите ръстове в наемите в големите европейски градове, където фондовете предимно инвестират.

Повече за жилищната криза в Европа може да прочетете тук.

Институционалните инвеститори, като Blackstone, също играят значителна роля в жилищния пазар в Европа. Blackstone притежава 65,000 жилищни единици в пет европейски страни.

Какво се случи с Blackstone в Дания: Blackstone, един от най-големите наемодатели в света, е бил подложен на значителна критика в Дания. Корпорацията е придобила множество жилищни имоти в страната, като по този начин влиянието й върху пазара и по точно върху стойността на наемите става все по-голямо, което е довело до възражения от страна на местните жители и правителството.  Също така наемателите се оплакват от влошаване на качеството на жилищата и липсата на ремонти и обновяване. Действията на Blackstone са довели до значителни промени в жилищния пазар в Дания. Фирмата е била обвинена в изкуствено повишаване на цените на наемите, което е довело до увеличаване на жилищната криза в страната. Датчаните организират множество протести и притискат правителството за приемане на по-строги закони за регулиране на наемите. Датското правителство отговаря, като въвежда нови закони, които ограничават възможностите за повишаване на наемите – един от законите забранява повишаване на наема през първите 5 години след придобиване на имот от страна на новия собственик.

Въпреки новите закони и ограниченията, Blackstone продължава да има значително присъствие на жилищния пазар в Дания. Въпросът за това как фирмата ще се справи с новите законодателни ограничения и как това ще повлияе на жилищния пазар в страната, остава отворен.

По-широк контекст: Ситуацията в Дания е част от по-широката тенденция на нарастващото влияние на големите инвестиционни фондове в жилищния сектор. Това е въпрос, който засяга много страни и изисква внимателно разглеждане и решения, които балансират интересите на инвеститорите, наемателите и обществото като цяло.

Инвестиционните фондове се насочват предимно към САЩ и Европа, където икономиката е силна и привлича нови хора към големите градове. Страните от еврозоната са предпочитано място за инвестиционните фондове, поради това че активите се оценяват и търгуват в евро, което намалява значително риска от обезценяване на активите поради девалвация на валутата.

Поради тази причина влизането на България в еврозоната и замяната на лева с евро ще отвори пазара и ще доведе до значително повишаване на активността от големите световни инвестиционни фондове. Жилищата в София и другите големи градове в България ще стават все по-интересни за фондовете и твърде вероятно все по-недостъпни за обикновените граждани, както в големите градове в западна Европа.

„В Българя хората намаляват, кой ще ги купува и кой ще ги наема тези нови жилища?“

Това е доста негативна едностранчива парадигма. Но монетата има 2 страни.

София се увеличава и освен българи от провинцията, привлича все повече българи от чужбина и чужденци.

Според актуалните данни на единната система за туристическа информация (ЕСТИ) 46% е ръстът на чуждестранните туристи посетили София през първото полугодие на 2023 г., спрямо същия период на 2022 година. Това се забелязва всеки ден по улици, ресторанти, молове и паркове.

Макар и все още една от най-бедните страни в ЕС, България все пак е член на клуба на богатите. Предстои влизане в Еврозоната и Шенген.  Държавите от ЕС са един от големите магнити за икономически мигранти от цял свят.

Миграцията в Европа ни заобикаля, но едва ли ще ни подмине. Емиграция и Имиграция в България.

Според Евростат: 2,3 милиона имигранти са влезли в ЕС от страни извън ЕС през 2021 г., което е увеличение от почти 18% в сравнение с 2020 г.

1,4 милиона души, които преди това са пребивавали в една държава-членка на ЕС, са мигрирали в друга държава-членка, което е увеличение от почти 17% в сравнение с 2020 г.

Свикнали сме с миграцията на българи в чужбина, но ниските цени на имотите в Българя в сравнение с всички други държави от ЕС в комбинация с повечето възможности за работа, създават добри предпоставки за връщане на българи от чужбина в България.

България привлича и все повече „дигитални номади“ – хора, които работят дистанционно от компютър – примери за това са Пловдив, Банско, както и една хижа в Семково, където над 50 чужденци си купиха малки собствени студиа.

Засилват се и икономическите мигранти от страни извън ЕС, които остават в България и работят в земеделието, производството и строителството.

Нека изясним понятията: Мигрант, емигрант или имигрант?

Във връзка с бежанската вълна у нас и в Европа в българските средства за масова информация все по-често се използва думата мигрант. Какво е значението на тази дума и има ли семантична разлика между нея и думите емигрант и имигрант, с които тя е близка по форма?

Според Речник на българския език в нашия език думата мигрант означава ‘човек, който мигрира, т.е. придвижва се и се преселва от едно населено място в друго или от една страна в друга’. Важен признак от значението на думата е свързан с това, че преместването от едно място на друго се извършва с намерение за постоянна промяна на местоживеенето. В зависимост от това дали се придвижва и преселва на друго място в същата държава, или напуска пределите на родината си с цел да се установи в друга страна, мигрантът бива определян съответно като вътрешен или външен.

Думата емигрант се отнася за човек, който е напуснал родината си и живее в чужда страна. Основният признак в значението на тази дума е свързан със статута на съответното лице по отношение на неговата родина, която той е напуснал дълготрайно.

Думата имигрант има значение ‘чужденец, който се е заселил на постоянно местожителство в някоя страна’ и отразява статута на някого по отношение на страната, в която се е установил за трайно местоживеене, срв. Броят на имигрантите в САЩ все повече нараства.

Следователно, мигрантът, който е напуснал своята родина с намерение да се пресели трайно в друга страна, може да бъде наречен и емигрант. Когато след някакъв период се установи на постоянно местоживеене в друга държава, той вече става и имигрант (по отношение на тази държава).

Нека да видим каква е тенденцията в България. Колко хора се връщат или се преместват да живеят в България – Имигранти? Колко хора напускат България и се установяват в друга страна – Емигранти?

Да започнем със „слона в стаята“ – официалното българско население намалява година след година. Раждаемостта не само в България, но и в Европа в момента като цяло не може да се сравнява с тази през 70-те и 80-те години, населението е застаряващо. Това е една от причините Европа да приема мигранти, защото Европа има нужда от работна ръка и прираст на населението, за да продължава икономическото си развитие.

1989 г. , на прага на демокрацията и свободното придвижване в България живеят малко над 9 000 000 души.

По последни данни от преброяването през 2021 г. в България живеят малко над 6 519 000 души.

Според БНР,  Българите по света са около 2,8 милиона. Справката е на Министерството на външните работи, по искане на Народното събрание за актуална информация за числеността на българските диаспори по страни и населени места.

Българските граждани не са задължени да се регистрират в дипломатическите ни мисии в чужбина и МВнР не разполага с точни данни за числеността на българските граждани зад граница, като в редица държави липсва и официална статистика в тази насока.

По неофициални данни, най-голямата ни диаспора е в Турция – между 600 и 700 хил. български граждани, следват сънародниците ни Великобритания – 389 270, САЩ – 350 000, Испания – 215 000. Официално в Германия са регистрирани 410 885 българи, а в Русия едва 867 наши сънародници.

Потенциалът за връщане в България на голяма част от тези 2.8 млн. българи е голям и е пряко свързан с възможностите за работа и кариера в България.

Националният Статистически Институт измерва миграцията – колко имигранти се установяват в България,  колко емигранти напускат България в посока други страни, колко са българи и колко са чужденци.

Според методологията на НСИ, това не са просто хора, които са си дошли в България по време на отпуск или са отишли в чужбина на почивка, а хора, които си сменят местоживеенето поне за 12 месеца:

Имиграция означава действието, чрез което дадено лице установява своето обичайно местоживеене в България за период, който е или се очаква да бъде най-малко дванадесет месеца, като преди това лицето е пребивавало обичайно в друга държава.

Емиграция означава действието, чрез което лице, което преди е пребивавало обичайно на територията на България, преустанови обичайното си пребиваване в България за период, който е или се очаква да бъде най-малко дванайсет месеца.

Тенденция за увеличаване на Производствени Предприятия в България, което ще връща повече българи от чужбина и ще привлича икономически мигранти. 

Ще разгледаме четири ключови аспекта, които обосновават перспективите за развитие на производствени предприятия в България и тенденциите за връщане на производството в Европа (nearshoring). Тези аспекти включват:

• Топ 5 причини България да е перспективно място за развитие на производствени предприятия
• Топ 5 причини за nearshoring тенденцията във връщане на производството в Европа и в частност в Източна Европа

Топ 5 причини България да е перспективно място за развитие на производствени предприятия

• Ниски оперативни разходи. България се отличава с едни от най-ниските разходи за труд и производство в Европейския съюз.
• Стратегическо географско положение. България се намира на кръстопътя между Западна Европа, Близкия Изток и Русия.
• Членство в Европейския съюз. България е член на ЕС, което предоставя безпрепятствен достъп до един от най-големите икономически пазари в света.
• Квалифицирана работна ръка. България има добре образована и квалифицирана работна ръка, особено в областите на инженерството, информационните технологии и науките.
• Подкрепа от държавата и местните органи. В последните години българското правителство е активно в насърчаването на инвестиции в производствения сектор чрез различни стимули, включително данъчни облекчения, субсидии и други форми на финансова подкрепа.

Не е случайно, че производствената индустрия в България е един от най-успешните сектори в местната икономика. През 2021 година този сектор е генерирал производствена стойност от €18.2 милиарда и е осигурил работа за над 360 000 души. През юли 2022 г., България е заемала водеща позиция в Европейския съюз по отношение на растежа на индустриалното производство.

Топ 7 причини за Nearshoring тенденцията във връщане на производството в Европа и в частност в Източна Европа

• Скорост и гъвкавост на доставките. Една от основните причини за nearshoring е възможността за по-бърза и гъвкава доставка на продукти до европейските пазари.

• Намаляване на транспортните разходи. Производството в близост до ключовите пазари може да доведе до значително намаляване на транспортните разходи. 

• Контрол на качеството. Производството в Европа, и по-специално в Източна Европа, позволява на компаниите да имат по-добър контрол на качеството на своите продукти.

• Регулаторна съгласуваност и интелектуална собственост. Европейските страни имат строги закони и регулации относно качеството на продуктите, безопасността и интелектуалната собственост.

• Достъп до квалифицирана работна ръка. Източна Европа предлага достъп до образована и квалифицирана работна ръка на конкурентни цени.

• Геополитическа сигурност. В контекста на нарастващите геополитически напрежения, разполагането на производствени мощности в Европа може да предложи по-голяма сигурност и предсказуемост за международните компании.

• Нарушени глобални вериги. Пандемията от COVID-19 сериозно наруши глобалните логистични вериги, което е причина за инвестиции в скъсяване на логистичните вериги. Локално производство за локални нужди. Ограниченията на пътуване и транспорт създадоха трудности в доставките и насърчиха търсенето на локално произведени стоки.
   

Според проучване на Buck Consultants International, все повече европейски индустриални компании се стремят да върнат производството си, което преди това е било изнесено в Азия, обратно в Европа. Особено Централна и Източна Европа се очертават като нови предпочитани места за производство. Изследването показва, че над 60% от ръководителите на вериги за доставки очакват да върнат част от азиатското си производство в Европа и САЩ. Една пета от отговорилите очакват да преместят голяма част от производството си обратно от Китай и Азия в следващите години.

Източник: European companies increasingly moving to reshore Asia production

Има и друга позитивна тенденция и тя е свързана с раждаемостта

Данните, които виждаме по-долу ни показват ясно, че увереността в семействата се връща и все повече двойки имат повече от 1 дете. Виждаме как лошите икономически условия през 90-те години (и силната емиграция на млади хора) водят до сериозен спад в раждаемостта.

По този показател сме даже малко над средното за Европа. Ясно е че ако жените раждат под 2 деца, то държавата е обречена на демографски спад. Ясно се вижда, че това е тенденцията в цяла Европа. Въпреки това, Европа продължава да привлича имигранти и по този начин поддържа и увеличава населението си.

Марк Твен: „Купувайте земя… вече не я произвеждат.“

Независимо от това, че населението в Европа и България е застаряващо, това че няма достатъчно раждаемост в съвременното европейско общество, което да поддържа стабилен демографски ръст, населението в световен мащаб расте със страшна сила.  Вече официално сме над 8 млрд. човека.

Въпреки това, че увеличението на населението не пропорционално по континенти и държави, то откакто свят светува, хората мигрираме… и ако някъде стане тясно и трудно, то най-естественият процес е миграцията, както виждаме и в днешно време.

Населението ще продължи да нараства, а земята вече не я произвеждат. Погледнато през призмата на пазарния принцип, когато се увеличават хората с нужда от подслон и дом, то няма как цената на земята и на жилищата да стане много по-изгодна и много по-евтина.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.