Инвестиции в недвижими имоти е алтернатива на инфлацията

Инвестиции в недвижими имоти

Инвестиции в недвижими имоти… Защо да инвестирам в имот?

Един от възможние отговори е: „За да запазите покупателната сила на спестяванията си.“

Интересът към инвестициите в недвижими имоти остава постоянен хилядолетия наред, именно защото имотите са се доказали като надеждни и дългосрочни. Политическите и икономическите промени в момента, сложната финансова система в света, както и упасенията от инфлация са предпоставка недвижимите имоти, както и златото, да приемат ролята инструмент за запазване на покупателната способност на спеставанията на инвеститори и обикновени хора.

Хората с по-големи спестявания ги прехвърлят от банките в имоти.

62% от покупките на имоти в средния и високия ценови клас през 2020 са със собствени средства (а не с кредити) спрямо 40% година по-рано (което само по-себе си е ръст с над 50% на сделките със собствени средства), сочат данни на консултантската компания Colliers International. Това се случва на фона на ниски лихви и достъпно банково кредитиране. Това означава, че хората с по-големи спестявания решават да ги изкарат от банките и да ги вложат в имоти, като начин за предпазване от инфлация и хиперинфлация.

На пазара на недвижимите имоти се наблюдава както умерена доходност, така и умерен риск.

Повече за рисковете от инфлация и запазването на покупателната способност на спестяванията може да прочетете тук.

По време на кризата през 2008 г. беше отбелязан спад в цените на българския пазар от 40%, което обаче не попречи на тяхното четворно-петорно покачване през последните 20 години. Освен капиталова печалба тук, инвеститорите в имоти се ползват и от приходи от наеми.

Въпреки че като цяло доходността при имотите е балансирана, тя пряко зависи от това дали въпросният имот е закупен в пика или в дъното на ценовите нива. За да имате гарантирана доходност, е нужно само да спазвате няколко прости правила.

В световен план и България съществуват множество варианти за инвестиции:

• Дялове в стартиращи компании
• Акции и облигации на борсите за търговия на ценни книжа
• Стоки като злато, сребро, памук, жито и др.
• Криптовалути
• И др.

Възможността за печалби е много по-голяма в изброените варианти в сравнение с недвижимите имоти. Рискът обаче при недвижимите имоти е нисък, докато при другите изброени е висок. Това е причината голяма част от богатите хора в света да инвестират част от парите си и в имоти, защото в дългосрочен план това е сигурна инвестиция, която предпазва парите от обезценяване (инфлация и хиперинфлация).

В никакъв случай не казваме, че не се печели от инвестиции в стоки, акции, дялове в компании и криптовалути. Има инвеститори, които са отделили десетки години от живота си в изучаване на тези финансови инструменти, разбират ги и имат стратегия. Тези инвестиции звучат примамливо, има фирми и хора, които казват, че ги разбират и че ще печелят пари за вас. Нашия съвет към хора, които не ги разбират и нямат опит е да не инвестират всичките си спестяванията там и да не разчитат на други хора, че ще се грижат добре за техните спестявания.

Инвестицията в имот ви предоставя възможност да предпазите спестяванията си от обезценяване (инфлация и хиперинфлация) и да реализирате печалба в няколко направления. Възможностите отвъд покупко-продажбата са многобройни, но често биват подценявани. Важно е още при сделката да прецените кои доходи са с приоритет във вашия случай – почти моменталните от наем, реализираните при продажба или „златната среда“ между двата варианта.

Как ще се движат ценовите нива?

На пазара на недвижимите имоти съществува вечният въпрос за цените: дали ще се покачат, или ще паднат? На този етап е добре да се отбележи, че банките определят цените на имотите в България – колко ипотечни кредита ще отпуснат и на каква лихва. Кредитите от почти 1 млрд. лева на тримесечие и лихвата под 3% са знак, че на този етап няма как да се забележи спад в цените. Европейската централна банка във Франкфурт твърди, че това ще продължи още дълго време.

Противно на очакванията, цените на имотите не се „сринаха“ заради корона кризата, задържаха се и дори се покачват, именно защото централните банки печатат пари, парите така се обезценяват и донякъде покачването в цената е скрита инфлация.

Освен добрите условия за ипотечно кредитиране, другите факти, които ни карат да мислим, че спад в цените на имотите е малко вероятен са:

• Голяма част от купувачите работят в технологични компании и не са засегнати от пандемията
• Производството на нови жилища бележи спад с 14% за 2020 спрямо 2019 година
• Притесненията от инфлация се засилват, заради огромните обеми „ново напечатани“ пари от централните банки и повишаването с над 50% на цените на основните стоки и суровини в света като желязо, жито, газ, неф …. и можем да изброим още поне 10!
• Цената на желязото за строителство поскъпна с над 30% в последните 6 месеца.
• Вече се наблюдава ръст на сделките без ипотечен кредит в сегмена на имотите над 200.000 EUR. По данни на КОЛИЪРС ИНТЕРНЕШЪНЪЛ над 60% от сделките за подобни имоти се плащат със спестени средства и без ипотечни кредити. Това е сигнал, че повече хора прибягват към по-сигурния остров на недвижимите имоти за техните трудно изкарани и спестени пари.
• Спестяванията на българите са рекордно високи – По данни на БНБ спестяванията на българите в момента в банкови депозити = 55,6 млрд. лева (50% от БВП на България). Това са рекордни нива и почти 100% повече в сравнение с 2008 година, когато депозитите на българите са на стойност 23,45 млрд. лева.
• Повече за цените на имоите в София и България спрямо съседни страни и столици в Европа може да видите тук.
• Повече за това какво да очакваме от пазара и цените на недвижими имоти в София в следващата година можеда видие тук.

Инвестиции в недвижими имоти … За какво да внимавам?

Ако купувате с цел отдаване под наем:

Малките и компактни имоти побеждават големите просторни имоти от гледна точка на годишният % на възвращаемост, поради факта че по-важни са броят на стаите, а не тяхната големина.  По-компактните имоти са с по-ниска крайна цена, докато наемът зависи повече от локацията и броя на стаите, отколкото от големината на стаите.

Невидимите разходи са коварен фактор при закупуването на имот с цел отдаване под наем. Добре е да предвидите времето, през което жилището ще стои празно и няма да имате приходи от наем.

Също така помислете дали жилището има нужда от ремонт непосредствено след неговото закупуване или да предвидите време за довършване, ако е на шпакловка и замазка.

Предвидете и свързаните с това разноски, времето, за което е възможно да намерите наематели, за какъв период ще останат в жилището и дали ще е необходим ремонт след тях. Добре е и да помислите дали парите, които очаквате от наемателите, ще ви потрябват неочаквано и дали това ще ви притисне да продадете имота преждевременно и в неподходящ момент. 

Ако купувате с цел препродажба:

За да можете да направите капиталова печалба в рамките на 1 година, то трябва да купите на зелено или в строеж. Ако купувате имоти с АКТ 16, то трябва да почакате поне 3, 4 години за да може да продадете със задоволителна печалба.

При покупка на зелено (или в строеж) трябва да проучите как е финансирано изграждането на проекта и да избирате проекти, където цените са изгодни и имотите се продават по-бързо – това ще ви гарантира сигурност от гледна точка на успешното завършване на обекта в срок.

В какви имоти да инвестирам?

Жилищните имоти в градовете с развиваща се икономика и ръст в населението са стабилни. Това обаче не е гаранция, че има стабилност при всички видове имоти. Ярък пример са апартхотелите в курортите. Тъй като те са нов клас имоти, рисковете от инвестиция в тях бе непозната. Много от проектите останаха недовършени, а други не намериха клиенти.

Избирайте развиващи се райони с добра транспортна инфраструктура, където цените са изгодни с по-голям потенциал за растеж. Инвестицията в престижен район е добър избор за хората с големи спестявания, които просто искат да си сложат парите на сигурно за по-голям период от време – там обаче потенциалът за растеж и печалба е по-малък, както и рискът от временен спад в цената при криза е по-голям.

За да генерирате печалба при покупко-продажба на имот, трябва да сте добре запознати със състоянието на пазара. С други думи трябва да избягвате надценени и слабо ликвидни имоти.

Всички тези детайли обаче изискват постоянно наблюдение. Ако сключвате сделки редовно (всяка година), можете да се доверите на преценката си. Ако излизате на пазара през големи интервали обаче, ви съветваме да използвате услугите на компетентен консултант. Нашият съвет е да отделите време и усилия в избора си на консултант по сделката, за да вземете най-правилното решение за вашите спестявания.

Най-добрата инвестиция е в това, което познавате и разбирате. Затова проучете пазара и разберете къде има най-голям потенциал за печеливша инвестиция.

ЕТИКЕТИ: инвестиции в недвижими имоти, най-добрата инвестиция в момента, инвестиране в имоти
ЕТИКЕТИ: инвестиции в недвижими имоти, най-добрата инвестиция в момента, инвестиране в имоти

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.