Предварителен договор за покупко-продажба на имот

Какво е предварителен договор за покупко-продажба на имот и за какво служи. Разлики между предварителен и окончателен договор?

Tъй като тази статия изисква малко по-задълбочен анализ на материята, ще я разделим на две части. В началото ще обясним практическото значение на предварителния договор, а малко по-долу ще навлезем в повече подробности.

НА ПРАКТИКА – предварителният договор за покупко-продажба на имот е писмен договор, който се разписва от двете страни – продавач и купувач. Обикновено, при разписването му купувачът заплаща на продавача капаро – задатък в размер на 10% от продажната цена (или друга сума, по договорка на страните) по банковата сметка на продавача като целта на това капаро е от една страна да се официализира неговото сключване, а от друга- да служи като гаранция. Важно е да се спомене, че ако купувачът неправомерно се откаже от договора (или наруши някоя от клаузите), губи дадения до момента депозит, респективно другата задържа полученото до момента. В случай, че продавачът се откаже или наруши някоя от клазуте, той се задължава да върне платеният до момента задатък в двоен размер. От голямо значение е да се опишат всички уговорки относно съществените условия на окончателния договор, тъй като, при определени условия, които сме описали по-долу, предварителният договор може да бъде обявен за окончателен.

Имотен и ипотечен балон? Ще падат ли цените на имотите? Прочетете подробен анализ тук.

КАТО ИНСТИТУТ, предварителният договор за покупко-продажба на имот е уреден в законът за задълженията и договорите – чл. 19 от ЗЗД. Важно е да се спомене и фактът, че той е различен от  окончателния договор, който има самостоятелно значение. Двата договора имат различно основание– при предварителния има насрещно задължение за договаряне, а при окончателния – за престиране – с други думи целта на предварителния е да задължи насрещната страна да сключи окончателен. Разлика има и в техния предмет – на предварителния договор целта е сключване на окончателен, а на окончателния –изпълнението на насрещните престации, които се уговарят свободно. Формата на двата договора също е различна – предварителният поначало може да бъде сключен както в писмена, така и в устна форма, освен в случаите по чл.19, ал.1 – при предварителен договор, за сключване на окончателен за който се изисква нотариално/нотариално заверена форма – трябва да бъде писмен. Именно в тази графа попада и предварителният договор за покупко-продажба на недвижим имот.

ЗАДАТЪК

Друга особеност на предварителния договор е възможността да се остави сума, която от една страна служи като доказателство за сключването му, а от друга-  да обезпечава неговото изпълнение – иначе казано – задатъкът по смис.на чл.93 ЗЗД. Специфичното  при него е, че ако страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата може да се откаже от договора и да задържиполученото. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Ако изправната страна предпочита да иска изпълнение на договора, обезщетението за вредите се определя по общите правила.

ОБЯВЯВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛНЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН 

(ЗНАЧЕНИЕТО НА ЗАВЕКРКАТА)

При определени условия, предварителният договор може да бъде обявен за окончателен, ако някоя от страните подаде иск по чл. 19 ал.3 ЗЗД.

Ако се стигне дотам, ищецът следва да докаже своята изправност – че е в състояние да изпълни своето насрещно задължение. Като доказателство обикновено се използва констативният протокол, съставен от нотариус, с който се показва явната му готовност за изпълнение на задълженията му съгласно предварителния договор. В тази хипотеза, искът на ищеца е одобрен, съдът постановява решение, с което се замества липсващото волеизявление на насрещната страна. Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт.

Както вече споменахме, за разлика от нотариалното изповядване на сделка, което изисква специална нотариална форма за действителност, предварителният договор  за покупко-продажба на недвижим имот не се нуждае от такава. Едва писменото му сключване е предпоставка за неговата валидност. Ако се стигне до необходимостта от обявяване на предварителен за окончателен договор и се подаде иск по 19, ал 3 ЗЗД, процедурата, описана в 362-364 ГПК изисква валидно сключен предварителен договор.

За да бъде допустим искът, следва няколко предпоставки да бъдат налице –

1. Страните да се легитимират като такива по материалното отношение.
2. Да няма висящ процес между същите страни със същото искане
3. Делото да е подведомствено на съда.
4. Да няма арбитражна клауза или ако има да не е направо възражение за подведомственост

Тук идва значението на заверката. Тя служи като доказателство за две неща – валидна дата на сключване на договора и гарантира самоличността на лицата, които са го сключили. А и не на последно място изключва възможността от едностранни поправки на договора. При необходимост от обявяване на заверен предварителен договор за окончателен, ищецът може бързо и лесно да се извади изпълнителен лист по ГПК. Също така валидната дата гарантира възможността, ако продавачът е сключил няколко предварителни договори, да се докаже кой е сключен първи по време.

А както върви сентенцията – „Qui Prior Est Tempore“ или „Първи по време- първи по право.“

ОТКАЗ ОТ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ЗА ПОКУПКО-ПРОДАЖБА НА ИМОТ

Както вече прочетохте преди малко, предварителният договор за покупко продажба на недвижим имот е сериозна работа. Една от основните причини, за да се сключи е че и двете страни искат да сключат сделка и са се разбрали за условията. При отказ на която и да е страна има последици и сериозни неустойки, освен ако това не стане доброволно.

Продавачът дължи зададъка в двоен размер като неустойка, когато:

• не изпълнява условията по договора или се появи легална (юридическа) пречка за изповядване на сделката
• ако продаде имота на трета страна
• ако се откаже от сделката без причина – в този случай купувачът може да подаде иск в съда, за да обяви предварителния договор за окончателен и да го купи (това е другата основна функция на предварителния договор).

Купувачът губи зададъка (като неустойка), в случай че:

• не успее в уговорения срок да доплати остатъка от продажната цена
• реши да се откаже от сделката

ЕТИКЕТИ: предварителен договор за покупко-продажба на имот, предварителен договор за покупко-продажба на имот, договор за продажба на недвижим имот, предварителен договор за продажба на недвижим имот, договор за покупко продажба на недвижим имот, предварителен договор за покупко продажба, предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот, предварителен договор за продажба на имот, обявяване на предварителен договор за окончателен, ОТКАЗА ОТ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР.
ЕТИКЕТИ: предварителен договор за покупко-продажба на имот, предварителен договор за покупко-продажба на имот, договор за продажба на недвижим имот, предварителен договор за продажба на недвижим имот, договор за покупко продажба на недвижим имот, предварителен договор за покупко продажба, предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот, предварителен договор за продажба на имот, обявяване на предварителен договор за окончателен, ОТКАЗА ОТ ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.