Юрист недвижими имоти. Какво се случва, ако се окаже некомпетентен?

Това е една кратка история за това как грешните съвети от юрист недвижими имоти, който сме наели да ни защитава интересите, всъщност могат да ни поставят в доста неизгодна ситуация. Ще ви научим как да разпознаете сигналите, ако юристът е некомпетентен в областта на сделките с имоти. Тази история не е единичен случай, а е сравнително често срещано явление. Имайте предвид, че шансът да попаднете на некомптентен юрист е доста по-голям отколкото да попаднете на компетентен такъв.

Ситуацията се развива през 2015-та година в столичния квартал Младост.

По това време пазарът беше в силен подем и всяка следваща година се отбелязваше доста сериозен ръст на цените на имотите (особено в Младост). По това време предлагахме няколко апартамента в сграда с разрешение за ползване, които бяха на доста изгодни цени, имайки предивид, че бяха завършени до ключ и то качествено. Напливът от купувачи беше голям и всеки ден имаше огледи.

На един от огледите дойде много симпатична млада двойка. Те много харесаха конкретния апартамнт, който бяха дошли да огледат. И има защо. Той беше на среден етаж, югоизточен, тристаен, с правилни форми на стаите, с добри размери и т.н. На практика перфектният апартамент, който си представят 90% от купувачите. Цената също беше доста атрактивна. Клиентите веднага проявиха интерес за закупуването на имота и поискаха да получат документи, за да може техния юрист за недвижими имоти да направи проверки. След два дни купувачите са обадиха и заявиха, че въпреки, че много харесват апартамента няма да го закупят, защото техният юрист ги е посъветвал така.

Бяхме изключително озадачени, защо ги е посъветвал така…

… имайки предвид, че в сградата вече сме минали поне 10 сделки, 8, от които с банкови кредити и с куп други адвокати. За нас реално нямаше никакво значение на кого ще продадем този имот, дали ще са тези купувачи или след една седмица ще го продадем на някой друг, но от чисто любопитство поискахме контакт на адвоката, за да разберем каква е причината за неговия съвет. Да не би случайно той да е някакъв гуру в правото, който да е съзрял нещо, което юридическите отдели на няколко различни банки са изпуснали или юристи с дългогодишен опит във вещното право не са доогледали нещата. Свързахме се с този „професионалист“ и го попитахме дали има нужда от нещо друго, за да провери имота и съответно какви са доводите му да посъветва клиентите си да не закупвуат конкретния имот.  Отговорът беше „Не съм длъжен да се обяснявам на никого и ще давам, каквито съвети преценя за правилни“. Разбира се, стана скандал, защото това е изключително некоректно спрямо клиентите, които са му гласували доверие.

В крайна сметка резултатът беше, че за дадения имот намрихме купувачи след два дни, които също имаха адвокат и използваха банков кредит. Те все още живеят щастливо в апартрамента и години по-късно са изключително доволни от покупката. В момента цената на този имот е с 40% по-висока от тогава.

Какво се случи с предишните кандидат-купувачи?

След скандала с техния „юрист недвижими имоти“, той ги беше посъветвал да не работят с нас, но въпреки това продължихме да поддържаме котакт. Те продължиха да търсят апартамент повече от година и половина и накрая разбрахме, че са закупили апартамент старо строителство за основен ремонт на по-висока цена.

За съжаление, в практиката можем да посочим много такива случаи. Били сме свидетели на изключително грешни съвети от страна на юрисити, заради които техните клиенти са изпускали изгодни имоти. Били сме свидетели как рутинни сделки се превръщат в епични саги. Били сме свидетели как адвокати се опитват да защитят хонорара си като излишно усложняват дадена сделка. Работата с адекватни и компетентни юристи е удоволствие, защото те са експрти в своята област и улесняват работата на всички.

По цялата верига от брокери, адвокати и кредитни консултанти шансът да попаднете на некомптентни такива е много голям. Но тъй като тази история беше за юрист ще ви дадем няколко съвета как да разберете дали вашият избранник е компетентен в обастта на недвижимите имоти.

Как да подберете юрист недвижими имоти?

1) Първото нещо, което трябва да попитате вашия юрист е в каква област е специализиран…

Сделките с имоти са част от вещното право, затова ако вашият юрист ви каже, че примерно е експерт по бракоразводни дела, можете да имате едно на ум. Попитайте за опита му с недвижими имоти.

2) Когато харесате имот и знаете, че това е вашият имот, правилният подход към юриста не трябва да бъде: „Мога ли да купя този имот?“, а „Направи така, че да купя този имот безпроблемно..“

Вие плащате и вие трябва да зададете посоката и крайната цел. Един добър юрист прави работата на всички по веригата по-лесна и може да превърне процеса на покупката в удовоствие.

3) „Всеки имот е проблебен и всички продавачи и брокери са измамници..“.

За некомпетентният юрист е по-изгодно развали дадена сделка и да каже „Ето аз ви спасих“ и след това да ви „спаси“ още няколко пъти, за да изкара още няколко хонорара и вие да си бъдете щастливи, и да си мислите колко ви е бил добър юристът, без да осъзнавате, че той действа във ваш ущърб.

4) Ако възникне спор или съмнение, че получавате грешен съвет…

…. обърнете се и към някой друг, потърсете второ и трето мнение от други юристи, брокери, нотариуси.

5) Когато търсите юрист по препоръка…

… питайте хората които ви ги препоръчват, дали са имали конкретно ИМОТНИ СДЕЛКИ с юриста. Когато купувате имот, работете с опитен юрист недвижими имоти (вещно право)… Когато искате да осопорите несправеделив акт от КАТ, работете с юрист, който има опит с незаконосъобразни актове. Подбирайте хората, на които ще плащате според тяхната сфера на комптентност и опит и не отивайте при доктор уши – нос – гърло, ако ви боли зъб…

6) Няма нужда от 2-ма човека, за да сменят крушката…

Ако работите с професионален брокер (консултант) в сферата на имотите и си плащате затова, би трябвало да получите и юридическо обслужване. Юристът обаче не може да свърши работата на брокера, а именно да познава пазара и да ви намери имота, който търсите.

Ако купувате имот чрез ипотечен кредит с банка, която има армия от юристи и гледат под лупа документите за даден имот, който ще бъде ипотекиран в тяхна полза…. то е лудост да си наемате още един юрист.

Тома Кадийски,

Имотен Консултант от 2013 г.

‭+359 878 501 433‬

ЕТИКЕТИ: адвокат недвижими имоти, адвокат имоти, юрист недвижими имоти, адвокат имотни сделки
ЕТИКЕТИ: адвокат недвижими имоти, адвокат имоти, юрист недвижими имоти, адвокат имотни сделки

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.