КАЗУС: Покупка на имот с ипотечен кредит – добре! Но какво може да се случи ако кредитните ни експерти не са чак такива експерти?

Ако Ви предстои покупка на имот с ипотечен кредит, то тази история е за Вас. Тук ще научите какво да изисквате от кредитните си консултанти без значение дали те са посредници или служители в банката.   

Историята започва през месец Юни 2020 година. Предлаганият имот бе в един от източните квартали на София. Може да се каже, че това беше един доста ликвиден апартамент. След правилно определена цена и доста проведени огледи, чрез една от големите агенции за недвижими имоти в София дойдоха купувачи, които харесаха имота и поискаха да оставят стоп-капаро за него. Имаха намерение да го купят с ипотечен кредит, затова разпитахме на какъв етап са с одобрението, какво ще им бъде самоучастието и други въпроси, свързани с финансирането на покупката. Купувачите имаха около 40% самоучастие и също така от другата агенция ни уверяваха многократно, че имат предварително одобрение за отпускане на ипотечен кредит.

На пръв поглед всичко изглеждаше идеално. При такова самоучастие, нямаше да имаме абсолютно никакъв проблем с пазарната оценката на имота и с отпускането на остатъка от сумата за покупката. Очертаваше се една нормална покупко-продажба, без никакви спънки. Стоп-капарото беше в стандартен размер за такъв тип сделка, а именно 1000 €. Между подписването на договора за стоп-капарото и предварителния договор оставихме срок две седмици (което при напълно уговорена сделка е една идея по-дълъг срок, но все пак е нормален). Брокерите от другата агенция поискаха доста по-къс срок – 5 дни, но и те се съгласиха, че е по-добре да имаме повече време, в случай, че все пак се появят някакви спънки. Почти веднага след подписването на договора за стоп-капаро, купувачите си поръчаха изготвяне на пазарната оценка и започнахме успоредно да подготвяме предварителния договор. По някаква причина пазарната оценка започна да се бави (не е приятно, но при банките тези забавяния са нормални), въпреки това нямаше сигнал за проблем. Около средата на втората седмица брокерите от другата агенция ни се обадиха с молба да удължим срока на договора за стоп-капаро с една седмица, понеже купувачите имали някакъв проблем с кредита (не уточниха точно какъв е той). Но, както и да е, такива неща се случват и понякога трябва да проявим разбиране, затова подписахме анекс за удължаване на крайния срок за подписване на предварителен договор с една седмица.

В средата на следващата седмица все още не беше минал оценител, а и нямахме никаква конкретика кога ще подписваме предварителен договор. Тук вече нещата започнаха да стават подозрителни. Нямаше логика агенцията, която представляваше купувачите и която искаше да заложим много по-къс срок от предложения от нас, да бавят толкова дълго време подписването на предварителен договор. В края на изтичащия срок, през имота мина оценител, който да изготви пазарна оценка. Докато чакахме изготвянето на оценката, от агенцията, представляваща купувачите се обадиха и признаха, че има проблем с кредита и не могат да получат предварително одобрение. Може да си представите каква беше реакцията ни при положение, че ни бяха уверили няколко пъти, че кредитът на купувачите е 100% уреден. Нещата отиваха към сценарии, в който купувачите да си изгубят стоп-капарото. Помолиха ни за втори анекс, за удължаване на срока, но този път отказахме, защото нещата се проточиха доста дълго време.  Но пък решихме да съдействаме на купувачите, като им дадем контакт на кредитните консултанти, с които работим, за да пробваме да им решим проблема. Ако имаше как проблемът им да бъде решен, то това бяха хората, които можеха да го направят. Условието беше, че имотът се връща на пазара и ако успеем да намерим купувач преди да се реши проблемът с кредита, то ще го продадем на новите купувачи, а сегашните ще си загубят капарото (което така или иначе вече трябваше да са загубили), но ако успеем да решим проблема по-бързо, то ще продължим с тях. Разбира се, когато нещата вече бяха в наши ръце, то поне можехме да знаем какво точно се случва. Кредитния ни консултант ни обясни, че шансът да отпуснат кредит на тези клиенти във вида, в който искат да кандидатстват е нулев, но ако изпълнят определени условия, то той би станал 50/50.

Разбрахме се да действат по най-бързия начин и за около 3-4 дни се стигна до там, че единствения начин да им бъде отпуснат кредит е да намерят поръчител, нещо, което те не желаеха да направят. Поискаха среща с нас, за да се разберем как точно да процедираме от тук. По-скоро срещата беше, за да ни помолят да им бъде върнато половината от стоп-капарото, с обяснението, че кредитния експерт, който са ползвали им е дал зелена светлина да действат, но ги е подвел. Той бил техен много близък човек и т.н. Продавачите, разбира се не се съгласиха, защото бяха оставили стоп-капаро за друг имот, който искаха да си купят и щяха също да го загубят, тъй като продажбата щеше да се проточи. 

Каква е равносметката от предоверяването на неправилния кредитен „експерт“? Купувачите загубиха 1000 €, продавачите спряха от продажба ликвиден имот за период от близо един месец, в който изпуснаха много потенциални купувачи и в крайна сметка не можаха да закупят желания от тях имот. Ангажирахме доста хора, които свършиха не малко количество работа, за да се опитат да решат проблемите на тези купувачи. 

Какви са допуснатите грешки? Грешката на купувачите е, че не са поискали писмено одобрение от техния близък кредитен „експерт“ и когато той им е казал да оставят стоп-капаро, то те са го направили без да имат никаква сигурност „черно на бяло“, че могат да закупят този имот. Грешката на агенцията, която представлява купувачите е, че не са изискали да погледнат този документ за предварително одобрение за ипотечен кредит. По този начин подведоха нас и съответно продавачите. Все пак се очаква, когато се работи с професионалисти те да не допускат такива аматьорски грешки. Ние не можем да откажем на клиенти, които искат да оставят стоп-капаро. Все пак ако не успеят да се справят в срок, то те ще го загубят в полза на продавачите, които ние представлявахме. Но въпреки всичко смятаме, че допуснатата от нас грешка беше, че когато брокерът от другата агенция, каза няколко пъти, че клиентите му са с  предварително одобрен ипотечен кредит и продавачите ще си получат сумата до една седмица (което е абсолютно невъзможно), да ни светне лампата, че той няма никаква представа как става сделка с ипотечен кредит и съответно да поискаме при подписване на договора за стоп-капаро да видим документ удостоверяващ, че купувачите са преминали през първоначалното одобрение. Грешката на продавачите е, че избързаха да оставят стоп капаро за други имот без все още да са продали техния, но пък офертата беше добра и може би рискът си заслужаваше.

В крайна сметка всички проблеми дойдоха от това, че купувачите се бяха доверили на кредитен експерт, който ги подведе. Затова, когато сте решили да се заемете сами с ипотечния си кредит Ви препоръчваме винаги да си изисквате документ за предварително одобрение. Повечето банки имат такса в размер на 20-30 лв. за издаване на такъв документ, което на фона на проблемите, които бихте си създали е смешна сума.

Ако искате да разберете повече за това как да направите сделка с ипотечен кредит стъпка по стъпка, моля прочетете статията – „Как да купя имот с ипотечен кредит – стъпки“ 

Автор: Тома Кадийски
Консултант Недвижими Имоти
‭+359 87 8 501 433‬

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.

Анализи

Земеделски имоти и Зелени евросубсидии

Модерното индустриално земеделие емитира 27% от парникови газове  в атмосферата (2ри най-голям замърсител след индустрията) и същевременно може да бъде ключа към абсорбирането на…
Земеделски имоти и зелени евросубсидии
Меню