Ипотечни кредити – трендове и условия

Ипотечни кредити – една от най-нашумелите теми свързани с покупко-продажбите на недвижими имоти.

За да можем да отговорим на най-често задаваните въпроси от нашите читатели осигурихме един от успешните консултанти в сферата – г-н Веселин Василев, който е съосновател на една от водещите консултантски компании в сферата за ипотечни кредити – Революшън кредит консулт. С дългогодишен опит и специализиран в областта на кредитирането на физически лица и малки и средни предприятия, партньор с водещите банки в България, той ще предостави най-актуалната информация за сегашната ситуация.

– Г-н Василев, какви са условията за ипотечни кредити на банките в момента?

– Лихвите са рекордно ниски за българския пазар. Предвид, многото средства в банковата система, не се предвижда да се покачват в скоро време.

Банките финансират до 90% от пазарната оценка на имота, което при изгодни сделки може да значи и 100% финансиране на покупката. Лихвите се движат около 2.3 – 2.8 %, ГПР около 2.5% до 3,5% в зависимост от допълнителните продукти, които клиентът ще ползва. 

– Към кои банки се насочват повечето клиенти в момента и къде са най-изгодните условия за ипотечно кредитиране? 

– Ако трябва да направим класация на най-използваните банки, тя до голяма степен ще копира класацията на най-големите банки.Това, разбира се има своето обяснение и то е, че това са най-гъвкавите банки, именно поради големината си. Колкото по-голяма е банката, толкова по-голям риск е склонна да носи. Това разбира се има своята цена.

– Какви са „подводните камъни“, за какво трябва да се внимава при банките и на какво трябва да се обърне внимание, когато разглеждаме оферти за ипотечни кредити?

– „Подводните камъни“ продължават да са скритите условия, които клиентът понякога научава в последния момент. Също така някои такси и допълнителни продукти, с които клиентите биват обвързани. В това, няма нищо лошо. Стремежът на банките е да ангажират хората с повече продукти и не винаги това води до по-висока цена, особено ако на клиентът бъдат разяснение всички допълнителни ползи от тях, и той се научи да ги използва, така, че те да са му в услуга, а не просто да плаща такси.

Не малък риск и много съществен носи големия процент DTI /процент от дохода, който е допустимо да бъде за вноски по задължения/. В някои банки той достига до 70%, което при ниски доходи е много опасно и в момента, а при едно евентуално увеличаване на лихвите може да изкара много ипотечни кредити от редовност. Това ще натовари банковата система и клиентите. Именно затова този риск трябва да бъде внимателно разясняван на клиентите. Ние препоръчваме DTI да бъде не повече от 30-40 %.

–  С какво минимално самоучастие трябва да разполагат кредитоискателите преди да пристъпят към покупката на жилище, чрез ипотечен кредит? 

– Минималното самоучастие трябва да бъде минимум 10% от покупната цена, но клиентите трябва да предвидят и външните разходи по сделката – нот. такси, данък,  брокер и т.н. Така за София минимални собствени средства клиентите трябва да имат около 18,6 %.

– Какви са разликите между финансирането на ипотечни кредити сега и преди 1 – 2 години и прогноза какво се очаква в близко бъдеще?

– Разликите не са много. Малко по-затегнато е финансирането на собственици на бизнес и самоосигуряващи се лица, предвид пандемията от COVID19.

Наблюдаваме ръст в 2020 г. спрямо 2019 г. въпреки цялата ситуация и шокът, който претърпя системата. С мораториума банките показаха, че са стабилни и отговорни. Портфейлите, които в момента излизат от мораториума са стабилни, така че не очакваме сътресения на пазара. Предвид, че светът свикна със ситуацията, локдауните се прилагат внимателно и не носят стрес както на потребителите, така и на системите ни кара да бъдем оптимисти и очакваме една успешна 2021 година.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.