БТВ внушават невярна информация: „Балонът се спуква. Румънският имотен пазар се срива“

Тук ще разгледаме актуалните внушения на журналистите, които могат да ви струват скъпо. Четейки последните статии, се сетих защо изобщо решихме да стартираме Делта Имотни Анализи и от 2020 г. публикуваме нашите виждания и прогнози за имотния пазар в София. Направихме го, защото това работим всеки ден и имаме реална експертиза на терен. Направихме го защото в стремежа си да стигат до повече кликове, журналистите използват преувеличения и внушения, достойни за жълтите медии. Или толкова си могат. Или пък използват яда, който са натрупали от личните си грешни решения и много им се иска цените на имотите да са балон, да се спука и да могат победоносно да си купят евтино.

БТВ: Балонът се спука: Румънският имотен пазар се срива под натиска на високите данъци

Ето и линкът към извора: https://btvnovinite.bg/svetut/balonat-se-spuka-rumanskijat-imoten-pazar-se-sriva-pod-natiska-na-visokite-danaci.html

Направо съм втрещен от липсата на професионализъм и от ниското ниво на статията, която е в една от националните медии.

Единственото вярно в статията е че ДДС-то за покупка на жилищни имоти е покачено повече от двойно от 9% на 21% и че това наистина упражнява натиск върху цените. Румънците са се ползвали 25 години от намален данък ДДС за покупка на жилища (до 120 м2) –  5% от 1 януари 2010 до 31 декември 2016.  9% от 1 януари 2017 – 31 юли 2025. От 1-ви август 2025 г. генерално ДДС в Румъния се повишава от 19% на 21% и спират намаленията за покупка на жилища. Така се стига до 130% увеличение в ДДС за покупка на жилища ( от 9% на 21%). Това със сигурност ще повлия на пазара на имоти.

Но дали вече е довело до спукване на балона и срив в цените, както пишат БТВ ? Ще видим след малко.

Важно е обаче още тук да направим сравнението между България и Румъния и защо охлаждането на пазара в Румъния и причините, за да се случи не означава, че и в България ще се случи. Това е като да сравняваш ябълки и портокали.

1. В България не сме имали огромно намаление на ДДС за покупка на жилища в последните 25 години, както е било в Румъния. Ние сме си свикнали на 20% ДДС.
2. Румъния се сблъсква с един от най-високите бюджетни дефицити в ЕС, който през 2024 г. достигна 8.7% от БВП (според IMF). За 2025 г. целта е 8.4% от БВП, но прогнози сочат към по-високо ниво поради ревизии нагоре. Проблемът е хроничен от 2020 г. (поне 6 години), когато започна „процедура за прекомерен дефицит“ от ЕК поради пандемията и последващи разходи. Дефицитът в България за 2024 и 2025 е 3% от БВП. Преди това беше под 3%. С новия бюджет за 2026 г. и предвиденото увеличение на публичните разходи за заплати на администрацията е възможно и в България да преминем златната граница от 3% дефицит, въпреки че официалната прогноза е точно 3%.
3. Румъния увеличи сериозно външния си дълг от 2020 г. насам, за да срещне по-високи държавни (публични) разходи и да се справи с големия дефицит, но към днешна дата разходите по лихвите за тези кредити и нуждата от още и още кредит, води до голямото увеличение на данъците – в частност ДДС при покупка на жилища от 9% на 21%. Към 2024 г. дългът на Румъния към БВП е около 55%. На България е около 24.1%.И доста други данъци в Румъния са повишени сериозно:

ВАЖНО: Румънският сценарий за прекомерно задлъжняване е напълно вероятен за България. Повишаването на кредитния рейтинг на България предвид предстоящото влизане в еврозоната, както и достъпът до повече и по-евтино кредитиране (пласиране на ДЦК – облигации) може да бъде голямо предимство, ако се инвестират ефективно и умно, или голяма тежест, ако се използват за държавните разходи за заплати на повече чиновници, които не водят до повече работни места и икономическо производство. Твърде вероятно е да стигнем до същото положение, големи дългове, големи разходи за лихви, голям дефицит, малък икономически растеж = чувствително вдигане на данъците.

Въпреки сериозното повишаване на данъците в Румъния,  което е предпоставка за временни сътресения, то имотният пазар остава стабилен и солиден.

Започвам да оборвам лъжливите внушения от статията

„Балонът се спука: Румънският имотен пазар се срива под натиска на високите данъци.“

Това е заглавието на статията. В интернет средите, тази лоша практика привична за жълтите медии е известна като clickbait – в превод означава „стръв за цъкване на линка“.  Един вид, БТВ възприема читателите си като „риби“, които иска да заблуждава.

Балонът се спука – меко казано невярно твърдение.

Румънският имотен пазар се срива – меко казано невярно твърдение.

Натиск от високите данъци – истина.

ФАКТИТЕ И ДАННИТЕ КЪМ ОКТОМВРИ 2025 г. VS ОКТОМВРИ 2024 г. – 1 година:

Букурещ +16.7 %. Клуж-Напока +8.2%. Национално ниво +14,6 %.
Източници: Imobiliare.ro, Colliers Analize Imobiliare.

• „Само през октомври броят на сделките с имоти е паднал с близо 19% спрямо миналата година.“

Някой не е прочел данните както трябва или нарочно прави внушение.

ФАКТИТЕ:

Не става ясно за какъв период има спад от 19% в сделките?  Какво съобщават от Националната агенция по кадастър и реклама на недвижими имоти в Румъния: Общо 58 502 имота са продадени през октомври 2025 в цялата страна, което е с 3 242 повече спрямо септември 2025 (+5.5% спрямо предходен месец). Ех…. Това не се връзва със заглавието и явно затова са го пропуснали. Явно вдигането на данъците от 1-ви август 2025 г. , което по принцип винаги е в ущърб за бизнеса и хората, не е сринало пазара и не е спукало балона.

Според прессъобщението, броят на къщите, земите и апартаментите, които са били обект на сделки през октомври 2025 (67 998), е с 9 496 по-малък в сравнение с месец октомври на 2024 г. (58 502) . Това е сравнение на месец октомври 2025 с месец октомври 2024 (сравняват се едномесечни периоди – доста тясна перспектива). Разликата е -14%, а не -19% и става въпрос за сравнение месец за месец: октомври 2025 с месец октомври 2024.  Ако говорим само за жилищни сделки (без парцели, офиси, хотели, индустриални и т.н.) спадът вече наистина е  -19%, но пак да припомним важното тук: не сравняваме период от 1 година, а кратък период от 1 месец, а именно месец октомври 2024 сравнено с месец октомври 2025.

Нека погледнем картината от по-високо. Нека сравним периода 1-10 месец (януари-октомври) 2024 с периода 1-10 месец (януари-октомври) на 2025 г.  – период от 1 г.

Според официални данни и анализи от ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) за броя на имотните транзакции (общи: апартаменти, къщи, парцели и др.) за всеки месец от 2024 г., нещата изглеждат така:

• общо 527 328 имотни сделки за 1-10 месец (януари-октомври)
• Сделките за същи период (януари – октомври) 2025 г. е 522 094 имотни сделки.

Има спад от -1% по брой имотни сделки на годишна база

Ако сравним само жилищните сделки (апартаменти и къщи) нещата изглеждат така:

• януари – октомври 2024 г. = 137 797 жилищни сделки

• януари – октомври 2025 г. = 133 981 жилищни сделки

Има спад и той е  – 2.8% по брой жилищни имотни сделки на годишна база.

Според БТВ -1% спад в имотните сделки и -2.8% спад в жилищните имотни сделки (от началото на годината до края на октомври 2025 спрямо 2024)  = „Балонът се спука: Румънският имотен пазар се срива“.

Да видим и цитирани мнение на „експерти“

„….броят на сделките е намалял с около 3%, което показва, че хората засега отлагат решението да купят нов дом“, коментира Флорентина Бълъшойу, кореспондент на Pro TV.

Нужно ли е пак да коментираме колко експертни са мненията на кореспондентите и журналистите, които обичат информационния fast food и не обичат да вникват в нещата?

Сега ще ви припомня как спад от -5% и -8% на броя имотни сделки на годишна база в София повлия на цените…

https://www.canva.com/design/DAG3EQAGNxM/dVl3lkT7yklp2TikufFC-A/view?utm_content=DAG3EQAGNxM&utm_campaign=designshare&utm_medium=link2&utm_source=uniquelinks&utlId=h1ff276f414

Вижте 2020 г. (-5.4%), 2022 г. (-8.4%) и 2023 г. (-5%). Какво става с цените на имотите в София в тези години?  Броят сделки не е винаги праволинейно свързан с цените на имотите. Писал съм доста пъти по темата, вижте тук: https://delta3analizi.com/2025/08/10/ceni-imoti-zaplati-broy-sdelki-razresheniya-stroej-sofiya-avgust-2025/

Не можем да вярваме на личното мнение и усещане на „имотен експерт“ , когато то не е базирано на данни. Без данни, си още един човек с мнение. Това важи в пълна сила и за интервюта и мнения на мои колеги, собственици и директори на агенции в България.

„В момента сме в период, в който силата преминава от продавача към купувача. Това се вижда в стагнацията на цените, а в Орадя и Яш дори наблюдаваме лек спад – вярно, около два процента“, посочи Даниел Крайник, имотен експерт.

В други големи градове също се усеща охлаждане на пазара. В Клуж-Напока – най-скъпият жилищен пазар в страната – цените са се покачили едва с един процент. В Брашов са останали без промяна, а в столицата ръстът е по-малък от процент.“

Тук не виждаме за какъв период се говори, да не се окаже, че това са данните месец за месец?

Да видим сега реалните данни, които може да намерите тук: https://www.imobiliare.ro/indicele-imobiliare-ro/

+16.7% на годишна база (октомври 2025 vs. октомври 2024).

Явно „имотните експерти“ и тв репортерите са говорили за промяната месец за месец (октомври 2025 спрямо септември 2025), която е +0.9%.

Това е статистиката за цяла Румъния

И ето за Клуж-Напока, където цените били нараснали само с 1%, ама за какъв период???

И аз се изненадах да видя, че Клуж-Напока е най-скъпият град в Румъния, с около 30% по-скъп от Букурещ. По-скъп и от София.

+1% за 1 месец (октомври спрямо септември 2025) и +8.2% на годишна база.

Е как може да кажеш, че има стагнация, защото цените са нараснали с +1% само за един месец?

Толкова за достоверната информация от масовите медии. Както се казва „всеки сам си преценя“ какво да чете, на какво да вярва и дали да си проверява информацията.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.