Как стартира пазарът на недвижими имоти през 2025? Как ще завърши?

Сделките за 2024 година в София са 35 259, ръст от 10% спрямо 2023 г. Цените на имотите в София през 2024 г. са с 20.5% по-високи. Новите издадени Разрешения за строеж падат с -44%.  Заплатите продължават да растат. 

Наскоро (авторът: Тома Стайков) взех участие в Резиденшъл Форум, организирано от Градът Медия Груп. В панел посветен за състоянието и бъдещето на пазара на недвижими имоти, обсъдихме някои ключови факти и фактори.

• 2024-та година с 35.259 сделки в София завърши много близо до рекордната 2021-ва година (36.836 сделки). 

Сделките за 2024 година в София са 35 259 или с около 1600 сделки по-малко от рекордната 2021 г.  Бележим ръст от почти 10% в сравнение с 2023 г.  Процентните изменения в броя сделки от тримесечие на тримесечие или от година на година могат да заблудят един купувач… както се случи през 2022  г., когато имаше спад с над  -8% в броя сделки. През 2023 г. нови -5%. Но ако човек не гледа голямата картина, а именно че сделките в София през последните 4 години са над 30 000 хил. за година, то може лесно да се заблуди и да реши да чака големия спад в цените.

Изводът: Пазарът продължава да бъде активен.

Брой сделки, цени на имоти, заплати в София

От тази графика виждаме, че цените на имотите не се влияят толкова от това дали в броя сделки има ръст или спад, а вървят ръка за ръка с ръста на заплатите. 

IV-то тримесечие на 2024 г. отбелязва ръст от 20.5%  (официални данни от НСИ), спрямо същия период преди една година.
I-во тримесечие 2025 г. бележи ръст на цените от 16.8% спрямо същия период преди една година,  на база на данни от Делта 3 Риъл Естейт. 

Производство: РС, АКТ 2, АКТ 16 

Важно е какво ще се случва и с предлагането. Тъкмо новите жилища в София с АКТ 16 на годишна база минаха 6000 за година (6150 жилища за 2023 г.) и през 2024 година виждаме сериозен спад в издаването на нови разрешителни за строеж по брой жилища.  Все пак виждаме, че няколко години подред започнато строителство на нови жилища в София са около 10 000 на година, което значи, че в следващите няколко години ще видим и увеличение на завършените жилища с АКТ 16. 

Тъкмо предлагането на нови жилища започна да настига търсенето, но новата управа на София не харесва това и виждаме, че издадените разрешения за строеж през 2024 г. по брой жилища в София са с 44% надолу! Имаме и спад с 12,7 процента на започнатото строителство на нови жилища. 

Ясно е че кмета на София, г-н Терзиев, има друго виждане за строителството в София и не му харесва Общият Устройствен План  (ОУП) приет през 2007 г. През януари тази година той обяви, че възнамерява да Столична община да започне да изработва нов общ устройствен план. 

Знаете ли колко време би отнело изработката на нов ОУП за София? Между 3 и 5 години за изработка и приемане от Столична община и утвърждаване от Министерски съвет. Още едни 1-3 години за разглеждане на всички жалби и съответните дела със заинтересовани страни – собственици на парцели, чието предназначение е променено или се е наложило отчуждаване. Отговорът:  В най-добрият случай 4 г., а в най-лошият случай 8 години за някои конкретни райони.

Знаете ли как се прави ПУП (Подробен Устройствен План) и как се взима РС (Разрешение за строеж) в този период на изработка, приемане и утвърждаване на нов ОУП? 

„Какво толкова? Юридически няма пречки за нов ПУП или ново РС.“  Така ще си кажат някои от вас. И сте прави. Но практически нещата стоят малко по-различно. Ето какво се случва:

1. Административен отказ с мотива „чакаме новия ОУП“ – понякога отдели в общината забавят или формално отказват да придвижат ПУП с аргумента, че зоната ще бъде изменена в новия проект. Това не е напълно законно, но се случва.

2. „Мълчаливи забавяния“ – в случаи, когато даден район се знае, че ще претърпи сериозна трансформация в новия ОУП (напр. ще стане парк, улица, отчуждаема територия и т.н.), администрацията може да отлага или „препоръча“ изчакване.
3. Влияние върху инвеститорите – дори без официални спирания, наличието на проект за нов ОУП често кара инвеститори и собственици да изчакат, за да видят дали зоната няма да получи по-благоприятен или неблагоприятен статут.

ИЗВОД:  Очаква ни дълъг период на стагнация в издаването на нови Разрешения за строеж в София. Това ще ограничи предлагането на нови жилища.

Достъпност

„Жилищата много поскъпнаха, това е балон.“ Чуваме го все по-често. Обикновено питам хората, които го твърдят следното:  „Само жилищата ли поскъпнаха?“  

Повече за балона в края на статията. Сега за достъпността.
Освен жилищата, поскъпна всичко в живота ни. Да не забравяме обаче и заплатите – те същи се увеличават стабилно.  Отново споделям графиката, където това се вижда:

Според  OECD (Организация за икономическо сътрудничество и развитие) – цените на жилищата в София през 2024 г. са – 12% по-ниски спрямо 2015 г.

„Какво!?“  Да – не съм луд, вижте защо. Изчислява се съотношението  цени на имоти / средния разполагаем доход (след данъци и осигуровки) на човек от населението.  Покупателната ни способност е нараснала, затова излиза че цените през 2024 година са били по-достъпни  (-12%), отколкото цените през 2015 г., когато заплатите бяха много по-ниски, а възможностите за бизнес, много по-малко. 

 СЕГА МАЛКО ПОВЕЧЕ ЗА БАЛОНА

Балон има, той не е от вчера. Балонът е в парите. Анализ и прогноза по темата направихме още през 2021 г.

Количеството пари в обръщение се увеличава главозамайващо, особено от 2020 г. насам, след затварянето на икономиката заради ковид. Някой трябваше да плати сметката, не се изненадвайте, че това сме хората от средната класа. Спестените пари, които стоят в банката, изгубиха голяма част от покупателната си способност.

Въпрос на гледна точка: Според мен, не само имотите, но всичко поскъпна, поради това, че парите ни се обезцениха, защото централните банки печатат евро и долари без ограничение. Ето и няколко графики, с които аргументирам моята гледна точка:

ЕЦБ  парично предлагане 
Еврото в обръщение е около 15.6 трилиона, което е увеличение с над 25% в сравнение с ерата преди Ковид.

ФЕД Парично Предлагане 

Доларите в обръщение са около 21.6 трилиона към днешна дата, което е увеличение с малко над 40% в сравнение с 2020 г. и ерата преди Ковид. 

КАКВО СЛЕДВА ОТ ТУК НАСЕТНЕ С ПАРИТЕ. 

ФЕД, ЕЦБ и Лихвените проценти 

От Август насам (когато написах прогноза именно за паричната политика на централните банки), ФЕД е свалил лихвата  от 5.5% на 4.5%.  ЕЦБ свали лихвата от 4.5% на 2.65%.  

Тръмп вече заяви, че лихвите в САЩ са прекалено високи и че бизнесът има нужда от по-ниски лихви. В интервю преди няколко дни Тръмп каза следното:

„„Това би бил ПЕРФЕКТЕН момент председателят на Федералния резерв Джером Пауъл да намали лихвените проценти. Той винаги е ‘закъснял’, но сега може да промени имиджа си — и то бързо.“ 

В Еврозоната също се очаква свалянето на лихвите да продължи на фона на близо до 0-та икономически растеж вече 2-ра поредна година. Освен това ще са нужни едни 800 млрд. за отбрана и еманципиране от големия брат САЩ.  

ИЗВОД:  Парите ще продължат да се обезценяват къде по-бавно или по-бързо. Това е единственото сигурно нещо. Парите ще циркулират във все по-големи количества чрез банките и през корпорациите, които ще продължат да увеличават активите си. Земята, била тя земеделска или за строителство, като и жилищата, бавно и методично се завръщат във владението на новите лордове. 

Да му мислят хората със спестявания…

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.