Често при комуникацията както с купувачи, така и с продавачи ставаме свидетели на различни предпочитания относно типа строителство. Има хора, които твърдо предпочитат ново строителство, но има и немалко такива, които са с две ръце за панелното или ЕПК строителство. В тази статия ще разгледаме какви са предимствата и недостатъците на старото строителство и по-точно панел и ЕПК. Дали в крайна сметка то е по-изгодно, или пък в дългосрочен план се оказва, че не е особено добра инвестиция.
Ето част от предимствата при старото панелно и ЕПК строителство:
- Получавате повече квадратура спрямо цената, която заплащате.
- Добри междублокови пространства и отстояния (в повечето случаи).
- При еднакви типове апартаменти сравнени с новото строителство, на практика получавате една стая повече, защото вместо кухненски бокс в дневната, кухнята е отделна стая.
- Винаги има мазета и/или тавани.
- Стаите са с правилна форма.
- По-ниски данъци.
Ето и част от недостатъците, от които някои може да са били отстранени, но в повечето случаи са налични:
- Срок на годност, поради наличието на заварки и предварително заготвени панели в конструкцията – 50 години за Панел и 60 години за ЕПК.
- Постоянна нужда от належащи ремонти.
- Липса на топло и шумоизолация.
- Трудна поддръжка и често слаба събираемост на входните такси.
- В повечето случаи застаряващо население на блока.
- Неуредености при паркирането (често срещано чувство за собственост върху местата за паркиране на улицата или около блока), което води до скандали и материални щети по превозните средства.
- Всякакви своеволия при преустройства на апартаментите. Има случаи, в които кухнята се премества в дневната и се усвоява терасата, а мръсния канал, за да не се прекарва чак до банята или друг санитарен възел се пуска през водосточната тръба за отводняване на покрива. По този начин мръсната вода директно се отича в междублоковите пространства.
- Естетически грозни и морално остарели сгради.
- При високите ЕПК-та твърде много апартаменти и трудна организация на етажната собственост.
- Допълнителни такси за сградна инсталация на ТЕЦ, дори да не го използваме.
- Нужда от често обезпаразитяване. Гореспоменатата сградна инсталация представлява тръби на Топлофикация, които минават през всеки апартамент. Те са изключително привлекателно място за размножаване на хлебарки.
Нормативният срок на годност като фундаментален недостатък на панелните сгради, произлиза от конструкцията, която включва предварително заготвени стени, подове и като цяло всичко в сградата се сглобява и заварява за основните железни носещи конструкции. Има опасност от корозия и компрометиране на заварките.
За новото тухлено строителство също можем да чуем различни отзиви.
При него обаче нещата са по-комплексни, защото в момента строителството се извършва от частни компании, докато целият сграден фонд панелно и ЕПК строителство е построено от държавата по определен български държавен стандарт.
Съобразявайки се с параметрите на застрояване, форма на сграда и т.н., днешните инвеститори могат да направят всевъзможни форми и разпределения на апартаментите, като това зависи изцяло от тях. Дали са функционални е друг въпрос, но в крайна сметка тези неща лесно могат да бъдат коригирани от пазара и предпочитанията на купувачите. Често апартаменти, които са с неправилни форми на стаите, прекалено големи за определения тип или прекалено малки, остават по-дълго време на пазара и съответно се продават на по-ниска цена на кв.м., което от своя страна кара инвеститорите да проектират по-функционални разпределения.
Качеството на строителството също може да варира, като към момента има определени минимални изисквания, които трябва да бъдат изпълнени, за да може един блок да получи удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Важно е да се отбележи, че сградите ново монолитно строителство са с по-здрава железобетонна конструкция от панелни и ЕПК сгради и нямат нормативен срок на годност.
Нормативите за това сградите да издържат на земетресения също стават по-сериозни. Към днешна дата изискванията никак не са малки, а контрола става все по-затегнат. Ако трябва да сравним новото строителство през годините, относно качеството можем да си направим няколко заключения. Най-често се наблюдава лошо качество при строителството от 90-те години. Това е така, защото тогава се появяват първите частни строители и инвеститори, които все още нямат достатъчно опит, както и голяма част от правилата, регулациите и контрола все още не съществуват. Следващия период на строителство, за който трябва да внимаваме е за сгради, които са започнати по време на „имотния бум“ около 2007-2008 г. и са завършени по време на кризата, т.е. непосредствено след „спукването на балона“, а именно 2009-2012. Част от тези сгради често са били изоставяни за по-дълъг период от време или са завършвани много трудно и по всевъзможни начини. Разбира се, това да срещнем некачествено ново строителство, при сгради построени през други периоди също не е изключено. Обратното правило също е в сила, т.е. не е изключено да срещнем и доста качествено строителство през изброените по-горе периоди.
В крайна сметка, за да преценим дали едно строителство е качествено или не, няма друг начин освен да наблюдаваме целия процес на строителство от изкопа до пълното завършване.
Но когато попаднем на вече построена сграда, дори да сме експерти, пак трудно бихме могли да разгадаем изцяло дали това, което купуваме е качествено или не. Има обаче белези, които могат да ни дадат поне някакви индикации дали инвеститора по-скоро е спестявал от материали или пък не. Нещата, на които е хубаво да обърнем внимание са:
- Дограма. Ако дограмата е от висок клас шансът инвеститорът да е вложил качествени материали в сградата е по-голям.
- Фасада. Хубаво е да се огледа добре фасадата на сградата. Обикновено ако инвеститорът е вложил в материали като камък, HPL или др., за да направи по-добра фасада, често можем да очакваме и по-качествена сграда.
- Колко са прави стените в апартаментите, след поставянето на мазилката. Стените почти винаги имат кривини, но понякога са толкова видими, че е абсолютно ясно, че строителят не се е постарал. Правилото е колкото по-прави, толкова по-добре.
- Вложени материали в общите части. Тук е важно да обърнем внимание на думата „вложени“. Има немалко случаи, в които общите части на сградата изглеждат луксозно и създават т.нар. „Уау“ ефект, но това по никакъв начин не значи, че са вложени качествени материали.
В заключение, когато сте пред избор на жилище, почти винаги трябва да се направи компромис с нещо.
Понякога това е локацията, цената, изложението, разпределението, парите за ремонт или друго, но когато се колебаете между това дали да бъде ново, или старо строителство никога не е излишно да потърсите мнението на специалист в областта. Добрите консултанти познават повечето инвеститори и са добре запознати с това кой как строи, познават много добре сградите в определените райони, а когато става въпрос за старо строителство могат лесно да посочат плюсовете и недостатъците на дадено жилище в конкретен блок в определен район или ако нямат информацията биха могли да я набавят и да я предоставят.
Автор: Тома Кадийски
Консултант Недвижими Имоти
+359 87 8 501 433
Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.
Още анализи от нас:
Централни Банки Август 2024 – Ще свалят ли лихвите?
ПАЗАРЕН АНАЛИЗ 1-во и 2-ро тримесечие 2024
Кредитният балон и защо лихвите трябва да се покачват?
Живот под наем и Новите Лордове
