Цените на имотите в София през 2022-ра и след това?

Какви са актуалните цени в София?

По данни на “Imot bg”, който остава най-реномираният и релевантен имотен сайт, от който можем да взимаме информация относно цените, търсенето и предлагането на имоти в София, можем да видим че към днешна дата (Януари 2022) средната цена за кв. м. в София е 1673 EUR.

Средната цена на имот в София е както следва:

• 1-ст жилища (1 помещение): 1.406 EUR/m2 или средна цена от 63.816 EUR/m2
• 2-ст жилища (1 спалня + хол):  1.549 EUR/m2 или средна цена от 108.724 EUR/m2
• 3-ст жилища (2 спални + хол): 1.631 EUR/m2 или средна цена от 178.356 EUR/m2
• 4-ст жилища (3 спални + хол): 1.676 EUR/m2 или средна цена от 295.580 EUR/m2
• Многостайни жилища: 1.647 EUR/m2 или средна цена от 351.350 EUR/m2

Анализ за пазара на къщи в София град и София област може да видите тук!  

Какви са очакванията за цените на имотите в София от тук насетне? 

За да бъде нагледно, ще приложим следната графика, която показва движението на цените в период от 18 години. Вече смело можем да кажем, че цените достигнаха тези от 2008 г.

По-бързото покачване на цените на имотите от началото на здравната криза (2020 г.) до края на 2021 г. (срок от 2 год.), накара много хора от най-различни професии, както и определени медии да говорят за „балон“ в цените на имотите. Много хора, които търсят жилище се повлияха и не си купиха в очакване на сериозен спад на цените, а в последствие платиха с около 30% повече.

Всъщност балон в цените на имотите няма, балон в цената на парите обаче има. Повече за причините може да прочетете в следния анализ:
Ще падат ли цените на имотите? Имотен или Паричен Балон?

Ако сравним графиката от рязкото покачване на цените на имотите в периода 2006-2008 г. (2 години) с плавното покачване в периода 2012 – 2022 г. (10 години),  виждаме горе долу сходен ръст, но за много различен период от време. Ако сравним средната работна заплата (не че данните на НСИ отразяват изцяло реалността), размера на спестяванията (депозити на домакинства), размера на чуждестранните инвестиции (покупките от ирландци и англичани през 2008 г.) през 2006-2008 г. спрямо 2020-2022г., виждаме че  балон в цените на имотите в момента няма.

Да, трудно се приема ръст от 30% в рамките на 1-2 години. Не е приятно през 2020 да си обмислял покупка на 3-ст апартамент за 100 000 EUR, а сега да можеш да си купиш само 2-ст апартамент за същия бюджет.

Ето и няколко причини, поради които смятаме, че цените на имотите в София ще се задържат и в средносрочен и дългосрочен план е по-вероятно да се покачват плавно:

• Инфлацията е рекордно висока, депозитите на домакинствата са рекордно високи, а имотите са най-предпочитаните активи за българите, които предпочитат консервативни инвестиции с цел запазване на стойността на парите;
• Банките не искат повече депозити и не плащат лихви за депозити, даже вече трябва да им плащаме, за да си държим парите там, като за суми над 400 000 лв. (за някои банки над 200 000 лв.) таксата е 0.6% до над 1% годишно;
• Политиката на централните банки в цял свят за грандиозно „печатане на пари“ в кратки срокове като основно средства за справяне с кризата, води до обезценяването на парите, затова се наблюдава поскъпване на всичко, а не само на имотите;
• Технологичните компании (и не само) провеждат кампании за привличане на Българи от чужбина. Според проучване на асоциацията на българските софтуерни компании (БАСКОМ) се наблюдава нова тенденция – много от новонаетите в софтуерните компании са българи, завърнали се от чужбина, като в някои компании достигат до 10% от общия брой служители.
• Бъдещото влизане в Еврозоната на България (ако се случи) ще отвори вратите за десетки инвестиционни фондове, които все още не инвестират тук, поради това, че имат политика за управление на риска, която не им позволява да инвестират в държави извън Еврозоната.
• България е чудесно място и всички от нас, които са имали възможност да пътуват по света, могат да оценят природните и културни дадености на страната ни. Вече сме в края на над 30 годишен преход и все повече чужденци ще преоткриват и припознават страната ни за техен нов дом.
• Китайците все някога ще дойдат. Пресни примери за облекчаване на правилата за инвестиции в имоти на Китайски граждани са Австралия и Канада, където това доведе до бум в цените на имотите в градовете. Така имотите там станаха недостъпни за средностатистическите граждани, а наемът остава единствената опция. Това не е новина, тъй като се наблюдава в повечето столици и големи градове в развитите икономики.