Цените на къщите в София

Локдаунът през март 2020 промени виждането на градските хора относно техните жилища. Търсенето на къщи се засили, а предлагането все още не може да го догони.

Пазарът на къщи в и около София не е бил доминиран от инвеститори (това вече се променя), а по скоро от частни лица, които са си правили къщите, по техен тертип и виждане.  Това доведе до липса на стандарти, което от своя страна затруднява и обърква купувачите, които искат да вземат готов продукт без да се налага да си строят сами.

Интересът към къщите с дворове се засили след като хората изпитаха ограничението на апартаментите и градската среда по време на първия локдаун. Предлагането обаче все още не може да задоволи този интерес, което означава че цените на парцелите и на къщите в и около София няма да падат. След малко ще видите и цифрите изобразяващи предлагането и търсенето, което формира цените и пазара.

Решихме да направим този анализ, за да имате база за сравнение, когато взимате решение.

Какво се случва с пазара в София област (без София град)?

Не могат да се изкарат по-подробни статистики, но все пак най-големият и достоверен имотен сайт в България (Имот.бг) може да ни ориентира. Потърсихме къщи построени след 2000 г. върху парцел от 500 до 1000 кв. м. За цяла Софийска област, която се състои от 22 общини и 278 села с население от близо 250 000 души, има само 130 предложения към днешна дата. Средната цена е 958 EUR на кв.м. (сграда)

Нормално е къщите с по-големи дворове, които са по-нови и се намират по-близо до София да струват повече, а къщите с по-малки дворове, които са по-стари и се намират по-далеч от София да струват по-малко.  Общо взето това са трите най-важни фактора за определянето на цената:

1. Разстояние до София – от това зависи цената на парцела, която има най-сериозна тежест в общата цена.
2. Големина на парцел и двор – Колкото по-голям е толкова общата цена на имота (къща + двор) е по-висока
3. Общо състояние на постройката

За пазара на къщи в София град имаме повече данни, които ясно визуализират тенденцията

За да може човек да прецени дали цената на даден имот е надценена или пазарна, дали се очаква да се покачва или да пада, то трябва да вземе предвид тези фактори:

1. Търсене и предлагане
2. Сравнение на цените в краткосрочен и дългосрочен исторически план
3. Средни доходи на населението (макар че на хартия са по-ниски, отколкото реално) и лихвен процент на ипотечните кредити в различните периоди на сравнение

В следващата графика може да видите и да си направите сравнение относно цените на къщите в 3 от най-популярните райони на София през 2008 г. и през 2021 г. – интересното е че цените на къщите в София в момента все още не могат да настигнат цените от преди 13 години, пика точно преди финансова криза от 2008 г.

Интересно е да видим и нивата на средната работна заплата в България през тези 2 периода, не че официалните статистики отговарят на истината, защото реалните заплати са по-високи от тези на хартия в частния сектор…. но все пак ни дават представа, че доходите от тогава насам са се увеличили близо 3 пъти.

Тази графика показва ясно плавното покачване на цените от 2012 г. насам, промяната в доходите, а всички сме наясно че за този период е имало и солидна инфлация (особено последните 2 години – повече прочетете тук), така че цените на къщите в София не са надути и балонизирани, цените са на нормално пазарно ниво.

Дали цените ще падат или ще се покачват може да прецените от следващите 2 графики

Какво се случва с предлагането на къщи в София?

Ако си мислите, че това не е точна статистика, защото много оферти въобще не са обявени никъде, това не е така, защото офертите, която не са обявени никъде са много малка част, а и те се  компенсират от това, че една и съща къща често се обявява от няколко агенции по едно и също време.

Ако си мислите, че това не е точна статистика, защото много къщи се продават от ЧСИ може да ви посъветваме да отворите сайта на камарата на ЧСИ в България и да видите колко къщи за продажба са обявени там в момента (по закон всички търгове се обявяват на техния сайт) – повече по темата за търгове от ЧСИ може да видите тук.

Графиката от последните 3 години ни показва ясна тенденция на намаляване на предлагането на къщи за продажба в София. Сега остава да видим какво е търсенето, за да може да си направим изводите…

• Къщите в София не са надценени и не се очаква понижаване на цената в средносрочен и дългосрочен план, освен в случай на форсмажорни обстоятелства разбира се.
• Цените се доближават, но все още не са стигнали нивата от пика през 2008 година (13 години след това), а средната работна заплата за този период са се покачили почти 3 пъти, инфлацията от скрита вече стана явна.
• Предлагането на къщи в София намалява с около 30% за последните 3 години, а броя търсения се увеличава със над 400% за същия период.

ЗА ИНВЕСТИТОРИ: Най-търсени, най-продаваеми и бързо ликвидни са къщи на цени до 400.000 евро.

Разбира се, всеки има право да си направи изводи. Надяваме се, че със споделената информация в тази статия ще ви помогнем за това.

[grwebform url=“https://app.getresponse.com/view_webform_v2.js?u=Bhrp5&webforms_id=31929003″ css=“on“ center=“off“ center_margin=“200″/]

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.