Ще падат ли цените на имотите? Имотен или Паричен Балон?

Ако само цените на имотите се покачваха бързо в последната година и половина, то разговорите за начало на имотен балон щяха да са съвсем релевантни.

Както вече всеки е усетил по джоба си, цените както на строителните материали, старите коли, олиото и други хранителни продукти, дори на детските играчки, цените на всички стоки и материали се покачиха.

Тогава за кое да говорим? Имотен балон ли е или по-скоро паричен? И точно в този момент (октомври 2021) вече обсъждаме и настъпващата енергийна криза и покачване на цените на газа и електричеството.

Сега вече всички открито говорят за инфлация, защото вече е очевидно, за нашия екип очевидно беше още в началото на 2021, когато всички предпоставки за идващата инфлация вече бяха на лице. Анализът може да видите тук.

Разговорът и дискусията трябва да бъдат за „Паричния балон“, който е в основата на инфлацията и обезценяването на парите и спестяванията.

Следващата графика (Figure 1)  показва какви количества от „стоката си“ произвеждат най-големите централни банки в света от 2007 до ден днешен (октомври 2021). Централните банки снабдяват всички останали банки с пари, имат правото да ги „произвеждат“ и по този начин контролират паричното предлагане.

Легенда: Fed – Федерален Резерв (САЩ), ECB – Европейска Централна Банка, BOJ – Японската Централна Банка, PBOC – Народна Банка на Китай.

Не е нужно човек да бъде финансист, за да види че тенденцията е възходяща. Също така ясно се вижда, че Европа и САЩ отговарят агресивно на затварянето на икономиката в началото на 2020, като за няколко месеца увеличават паричното предлагане с около 100%. Както се вижда и на самата графика, това е много сериозна интервенция за кратко време.

Следващата графика (Figure 2) показва колко общо от „стоката си“ са произвели същите централни банки взети заедно. Смело можем да кажем, че тук може да видите глобалното производство на пари в последните 14 години.

Какво на практика се получава? Централните банки захранват търговските банки и очевидно количеството пари в икономиката се увеличава двойно само за няколко месеца. Търговските банки и фондове финансират бизнеси и хора, които на свой ред предприемат собствени инвестиции. Така много бизнеси и хора получиха достъп до големи количества пари, с които на свой ред създадоха голямо търсене за определени стоки и материали.

Както знаете, стигна се до там, че банките да наложат отрицателни и дори наказателни лихви по депозитите (да си плащаш, за да ти стоят парите в банката), че даже и до там да закрият банковия депозит като продукт.

Банковият депозит е основен инструмент, на базата на който банките са се зародили като функция и услуга – хората депозират пари при тях, а банките работят с тези пари, като ги отдават под формата на кредити и така и двете пари генерират доходност. Закриването на банковия депозит като продукт ни показва, че търговските банките имат лесен и евтин достъп до големи количества пари от централните банки и нямат нужда от парите на своите клиенти. Това само по себе си ни казва достатъчно относно това дали парите се обезценяват или не.

Колкото повече централните банки увеличават количеството на пари в икономиката, толкова повече парите ще се обезценяват, което се изразява в поскъпването на стоки и материали.

Ток и газ

400% е увеличаването на цената на природния газ на борсите в Холандия. Зелената сделка в ЕС налага преминаването към нулеви въглеродни емисии, което от своя страна налага затваряне на електроцентрали, които използват въглища за източник на енергия. Чрез въглищата се произвежда около 20% от електроенергията в ЕС и прехода към чиста енергия, заедно с поетапното затваряне на тези електроцентрали е още една причина за покачването на цените на електроенергията.

За поемането на тези резки скокове в цените на природния газ и електричеството (които са свързани) държавите създават фондове, чрез които да компенсират бизнеса. Това означава, че печатането на нови пари няма да спре сега, а е възможно да продължи със сериозни темпове.

Жилища в София

Напоследък в медиите се спекулира, че 200 000 жилища в София са празни и че в даден момент те ще залеят пазара. Ние не открихме официална статистика и честно казано не знаем от къде тези инвестиционни консултанти черпят вдъхновение и информация. Обикновено източника на информация е това, че много жилища не светят нощем.

Всъщност не всички жилища в София се обитават и това е нормално, защото хората пътуват, някои краткосрочно, други работят временно в чужбина. Това не означава, че тези хора няма да се върнат в имотите си.

Също така е истина, че има и празни имоти, които хора за закупили с цел инвестиция и за момента не продават и не отдават под наем. Това не е случайно, а един от инструментите за предпазване от инфлация. Ако си говорим сериозно обаче, според вас колко инвеститори ще преценят да не си отдадат имотите под наем и да ги държат празни, като по този начин да пропуснат 4% – 6% доходност на година? Със сигурност не са много.

Време и за това какво казват цифрите:

Адриан Николов от Института за пазарна икономика, споделя че данните показват прираст на населението на София с около 80 000 души в 10-годишния период от 2009 до 2019 г. Тези данни отразяват хората с официални адресни регистрации, но както знаем много от работещите и студентите нямат такива и реално цифрата е доста по-голяма. По официални данни населението на София е 1 280 034 души (официални адресни регистрации), но реално заедно с наемателите населението е с няколко десетки процента по-голямо.

По данни на НСИ за периода от 2010 до 2020 г.  (10 г.) в София са въведени в експлоатация (АКТ 16) 11 454 жилища, които разполагат с около 20 000 спални.

Данните до тук не показват пренасищане с жилища, а по-скоро обратното.

През 2020 имаше отлив на хора от София, поради ограниченията (локдауна) и много хора прекараха време по родните места и вили, тъй като нито училищата и университета, нито детските градини работеха присъствено. Това се отрази и на пазара на наемите в негативна посока. През 2021 нещата се нормализираха и хората отново се върнаха в София. За тези събития не открихме официални данни.

И накрая да завършим с представителна извадка за търсенето и предлагането

Търсенето и предлагането е основен пазарен принцип, за който не бива да забравяме и на който е добре да се основаваме, когато правим заключения и изводи.

Най-големият сайт за имоти в България ( imot . bg), където обявите са предимно актуални и реални, тъй като публикуването им се заплаща, дава добри статистически данни относно търсенето и предлагането на имоти.

Взимаме за пример квартал Витоша в София, който не е нито от престижните, нито от крайните квартали. Търсим 2ст и 3ст жилища в тухлени сгради. За последните три години до края на септември 2021 г. търсенето и предлагането на подобни имоти във Витоша изглежда така:

Брой публикувани оферти = предлагане

Брой търсения в сайта = търсене

Тези данни показват, че търсенето расте, броя на сделките расте (по данни на НСИ), а предложенията на пазара намаляват. Имотите за българите винаги са били инвестиция номер 1, заради предвидимостта и сигурността. Липсата на доверие в други инструменти, липсата на депозита като алтернатива и очевидната инфлация ни карат да мислим, че пренасочването на спестявания към инвестиции в имоти ще продължи, поради което няма предпоставки цените в София да станат по-ниски.

Живеем в много интересни времена, в които трудно може да се прогнозира, но огромното увеличаване на парите в обръщение от централните банки води до инфлация. Консервативните инвеститори ще търсят начини да защитят спестяванията си в дългосрочен план и имотите са е един от най-предпочитаните опции.

На 15-ти януари 2021 публикувахме анализ относно цените на жилищата в София сравнени с други европейски столици и големи градове, който може да видите тук.

Става ясно, че имотите в София като столица на държава в ЕС са най-достъпни (спрямо доходите на местното население) в сравнение с всички други столици и големи градове (дори в сравнение с Белград и Скопие).

Скоро ще достигнем и американците и европейците по това имотите в големите градове да станат до голяма степен недостъпни за нормалните хора.

България и София тепърва се отварят и за международни предприемачи (влизането в евро зоната е условие за повечето големи инвеститори, което влиза в оценката на риска) и работещи. Населението в цял свят продължава да расте, а нашата страна продължава да бъде все така красива и богата на природа и плодородни земи, така че чакането цените на имотите да се сринат, може би не е най-добрата стратегия.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.