Условия за ипотечен кредит – какви са стъпките?

В тази статия ще научите как можете да си закупите имот като използвате ипотечен кредит. Ще научите какво е важно да знаете още преди да сте започнали да търсите имот, ще се запознаете с това какви условия за ипотечен кредит трябва да спазите. Какви са механизмите на финансиране на банките и др. В общи линии ще се опитаме да Ви обясним как да си оформите сделката стъпка по стъпка. 

Предварително одобрение за ипотечен кредит.

Много купувачи правят грешката да преминат през този процес на много късен етап. Някои го правят след като са намерили имот, други го правят след като са оставили стоп-капаро, а трети дори след като са сключили предварителен договор. 

Отпускането на ипотечния кредит, на практика може да се раздели в две направления. Едното е на база кредитоискател, а другото е на база имот. Т.е. финансирането зависи от профила на купувача и от документалното състояние и параметри на имота. Чрез предварителното одобрение, купувачът може да разбере какъв максимален кредит може да му бъде отпуснат и при какви параметри (лихва, ГПР, такси и др.). За да получите такова одобрение не е нужно да сте си намерили имот. Ако работите с кредитен консултант, то той ще Ви извади оферти от всички банки, Вие ще можете да ги сравните и да изберете най-подходящата за Вас. Ако пък сте решили да отидете директно в желаната банка това също е добре. Целта на това предварително одобрение е най-вече да Ви даде спокойствие. Представете си че сте си намерили подходящ имот, заплатили сте стоп-капаро или сте заплатили задатък по предварителен договор, отивате в банката, за да Ви разгледат като клиент, но не Ви отпускат кредит, заради това, че Вие не сте с добър профил. От тук следва, че Вие няма да можете да спазите клаузите на договора, който сте подписали, когато сте заплатили съответните суми, т.е. няма да можете да закупите имота и ще загубите заплатеното. Ето още един потенциален сценарии, намирате подходящ имот, който е повече от добър за Вас, в същото време обаче този имот е доста апетитен и за други купувачи. Решавате да действате, но преди да заплатите стоп-капаро искате да си уредите предварителното одобрение. На другия ден отивате в банката, те Ви казват, че ще отнеме 3 дни. Минават 3 дни, Вие сте одобрени, обаждате се за да се уговорите за стоп-капаро, но през това време друг купувач е закупил имота. Имайте предвид, че този сценарии е изключително често срещан. Представете си също така, че търсите имот от няколко месеца, ходите по огледи, преговаряте за цени, правите уговорки и се оказва, че не могат да Ви одобрят за кредит. Едно загубено време, нали? За да избегнете тези потенциални неприятности и за да знаете, че когато започнете да търсите имот, ще имате нужните средства зад гърба си, то непременно се поинтересувайте от предварителното си одобрение.

Друго, което трябва да знаете и според нас е препоръчително, поискайте одобрението си писмено. Има немалко случаи, в които кредитният експерт казва, че сте одобрени и можете спокойно да капарирате имота, но в последствие се оказва, че това не е точно така.

На този етап би трябвало вече да ви запознаят в най-общи линии с това какви условия за ипотечен кредит ще ви предложат: в момента (2021 г.) лихвите варират от 2,6% до 2,8% (зависи от вашия профил и доходи), а самоучастието варира от 10% до 15% от продажната цена на имота (пари, с които трябв да разполагате).

Стоп-Капаро и изготвяне на пазарна оценка

Кое да бъде първо, стоп-капарото или изготвянето на пазарната оценка? Отговорът е – зависи.  Изготвянето на пазарната оценка може да отнеме няколко дни, а през това време да купят желания от нас имот „под носа“ ни. Ако пък заплатим стоп-капаро, но след това оценката е ниска и не мога да закупя имота? 

Стоп-капарото е сума, която се заплаща, за да може имотът, който искаме да закупим да бъде спрян от продажба за период от 1-2 седмици, докато се уговорят параметрите на предварителния договор. Пазарната оценка ще Ви струва между 120 и 200 лв. (а за къщи 200 – 300 лв) и тя определя каква максимална сума може банката да отпусне конкретно за този имот. Т.е. ако Вие, като кредитоискател сте одобрени за кредит до 200 000 лв., то това не означава, че имотът, който искате да закупите ще бъде финансиран до толкова. Това зависи главно от пазарната оценката на имота. Тази оценка може да бъде изготвена от вътрешен оценител на банката или от лицензиран оценител, с който конкретната банка работи. Ако купувате имот, който струва 100 000 лв. и финалната пазарна оценка (финалната, защото някои от банките преразглеждат всяка оценка, която се подава към тях и под „преразглеждат“ в 90% от случаите означава, че я намаляват) е 100 000 лв. То това означава, че банката, към момента ще Ви финансира между 75 % и 90 % от стойността на тази оценка. Което от своя страна означава, че Вие трябва да разполагате с остатъка от сумата (без значение дали я имате или ще я изтеглите под формата на потребителски кредит). Процентът на финансиране зависи главно от вида строителство и от параметрите на конкретния имот. Имайте предвид, че начинът на финансиране е строго индивидуален за всяка банка. Някои банки ще Ви финансират процентно от стойността на оценката, без да се интересуват на каква стойност купувате имота при други финансирането зависи от това, дали цената на която купувате е по-ниска от стойността на пазарната оценка и ако е така, то те ще Ви финансират процентно от цената, на която купувате имота. С две думи, ще вземат по-ниската стойност от двете. Това означава, че за да си отговорите на въпроса кое е по-добре да направите първо дали пазарната оценка, или да оставите стоп-капарото изцяло зависи от това какъв процент финансиране ще се нуждаете. Например ако имотът струва 100 000 лв. и вие разполагате с 50% от стойността за покупката, то е много вероятно да нямате никакъв проблем с останалото финансиране и с оценката, затова може смело да действате и първо да оставите стоп-капаро, за да си резервирате имота, а след това да направите пазарната оценка. Докато ако имате нужда от 90% или 100% финансиране и се съмнявате, че банката ще финансира този имот до сумата, от която имате нужда, е по-добре първо да направите пазарната оценка. Въпреки всичко ако работите с опитен и доверен агент на недвижими имоти, той би могъл правилно да Ви посъветва кое от двете да направите първо. 

Условия за ипотечен кредит: Сключване на предварителен договор.

След като е изготвена пазарната оценка и сме уговорили параметрите на покупко-продажбата трябва да се сключи предварителен договор (ако искате да разберете повече подробности относно предварителния договор, може да прочетете статията „Какво е предварителен договор и за какво служи. Разлики между предварителен и окончателен договор“ на www.delta3analizi.com ). Има банки, които не изискват предварителен договор, а ги интересува единствено пазарната оценка на имота, но повечето от тях ще Ви го изискат. Най-общо казано, предварителния договор е една доста сериозна стъпка за покупко-продажбата, която обвързва, както купувача така и продавача. В него се описват абсолютно всички параметри на съответната сделка.

Договор за кредит и нотариално прехвърляне.

Подписали сме предварителния договор, всички документи свързани с желания имот, които са изискани от банката са изпратени, има финално становище от нотариус и кредитът ни е одобрен. Време е за подписване на договора за кредит. Това може да се случи непосредствено преди нотариалното прехвърляне, а понякога и в деня на сделката при самия нотариус. В договора за кредит се описват взаимоотношенията между банката и кредитоискателя. Има значение дали ипотеката ни ще бъде законна или договорна. Ако ипотеката ни е законна, то е достатъчно само да подпишем договора за кредит, докато договорната ипотека е под формата на нотариален акт. Поради тази причина таксите за учредяване на договорна ипотека са по-високи. А каква е разликата между двете? Най-просто обяснено, законната ипотека е свързана с кредит, който се отпуска само и единствено за закупуване на желаното жилище без да се излиза по никакъв начин от рамките на покупко-продажбата, докато договорната ипотека се налага в случаи, в които искаме да излезем извън тези рамки. Най-честия пример за това е, когато ни трябва допълнителна сума за ремонт и обзавеждане и тази сума е включена към ипотечния ни кредит. Разбира се може да има и много други случаи, в които да се налага договорна ипотека.

Нотариалното прехвърляне е една рутинна процедура, на която трябва да присъстват купувачите, продавачите и представител на банката кредитор, и се подписват новите нотариални актове. След като се разпишат нотариалните актове, това не означава, че ще Ви предадат владението на имота в същия ден. В практиката владението на имота се предава, тогава когато е изплатена цялата сума (разбира се ако не е договорено друго). Банката кредитор изплаща останалата сума на продавача едва, когато имотът се впише в Агенция по вписванията и ипотеката на Вашата банка кредитор е първа по ред (освен ако не е уговорено друго, но това е най-масовия случай). За гр. София най-често тази процедура отнема около седмица, като главно зависи от натовареността в Агенция по вписванията. Прието е преди сделката при нотариуса, купувачът да изиска изхождащ от кредитиращата го банка документ, от който да е видно, че ще му бъде отпуснат кредит осигуряващ заплащането на остатъка от продажната цена и да го предаде на продавача. Следва да платим нотариалните такси и данъци (повече за разходите при покупко-продажбата можете да прочете в статията „Разходи при покупко-продажба на имот“ на www.delta3analizi.com ).

Усвояване на кредит и предаване на владение.

След като сделката се впише в Агенция по вписванията е време да усвоим кредита и съответно да получим владението върху имота. На практика, след като са ни готови нотариалните актове трябва да си разпишем новия погасителен план, който влиза в сила от момента на усвояването на кредита. Под усвояване на кредита се има предвид банката кредитор да преведе на продавача остатъчната сума за покупката на имота, както и ако има някаква друга договорена сума между Вас и банката-кредитор. 

Когато сумата за покупко-продажбата е изцяло изплатена на продавача е време той да Ви предаде владението върху имота (както смонехме по-горе, понякога владението може да бъде предадено по-рано или по-късно, то е абсолютно договоримо между страните). Владението се предава чрез подписване на приемо-предавателен протокол между страните, като в този протокол се описва състоянието на имота, обзавеждане (ако има такова), платени сметки и партиди за ток, вода, ТЕЦ, газ и т.н. и съответно се предават ключовете за имота.

Условия за ипотечен кредит – Ценни съвети:

Ако имате намерение да закупите чрез ипотечен кредит, ето няколко съвета по отношение на тегленето на ипотечен кредит:

• Съветваме Ви винаги да теглите кредита за максимален срок. Целта е да имате най-ниска вноска. След първата година предсрочното погасяване е без никакви такси, т.е. Вие винаги, когато поискате ще можете да погасявате от главницата и съответно да подобрявате крайните лихви. Защо това е най-полезно и най-безопасно? Защото ако в момента получавате определена заплата и можете да си позволите да плащате вноска за ипотечен кредит, който е за по-къс срок, то не се знае как след години ще се развие Вашият живот. Може да се случат непредвидени ситуации и вноската да стане непосилна. Поради тази причина препоръчваме да направите така, че вноската Ви да бъде възможно най-ниска, а пък ако успеете да погасите кредита си предсрочно то това би било чудесно.
• Когато сравнявате офертите на банките, не сравнявайте само лихвения процент. По-важно е да сравните ГПР (годишен процент на разходите) и сумата, която трябва да върнете в края на периода. Има случаи, в които в една банка лихвеният процент е 2.8%, а в друга 3%, но се оказва, че месечната вноска за един и същи период във втората банка е по-ниска, затова гледайте внимателно!
• Когато купувате имот чрез ипотечен кредит, нямате нужда от юрист, защото банката разполага с юридически отдел, който ще провери абсолютно всичко за имота и ако има каквито и да е проблеми, то банката няма да одобри кредита. В практиката са известни случаи, в които за сделки с голяма стойност, дори купувачът да има наличните средства за покупката, той я осъществява чрез банков кредит, защото по този начин ще спести немалко средства от адвокатски хонорари тъй като юристите на банката ще свършат тази работа напълно безплатно.
• Изисквайте предварителното си одобрение в писмен вид. Така ще се сигурни, че това, което Ви обещават кредитните експерти от банката ще бъде изпълнено.

Автор: Тома Кадийски
Консултант Недвижими Имоти
‭+359 87 8 501 433‬

ЕТИКЕТИ: условия за ипотечен кредит, условия за ипотечен кредит, покупка на имот с ипотека, купуване на имот с ипотека, покупка на имот с ипотечен кредит, покупка на недвижим имот с ипотечен.
ЕТИКЕТИ: условия за ипотечен кредит, условия за ипотечен кредит, покупка на имот с ипотека, купуване на имот с ипотека, покупка на имот с ипотечен кредит, покупка на недвижим имот с ипотечен.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.