Актуално състояние на имотния пазар в София – май 2020

Съвременният свят е изправен пред ново предизвикателство вследствие пандемията, причинена от новия непознат вирус.

Извънредното положение, обявено на 13 Март 2020 г., свързано с пандемията, буквално замрази ежедневието в неговия икономически и социален аспект, а в следствие на това, логично постави на ПАУЗА и имотния пазар.

Но какво се случи всъщност в рамките на тези 2 месеца през погледа на експертите в областта на недвижимите имоти?

На първо място, сключването на сделки с недвижими имоти беше почти преустановено. От една страна, поради указанията за социално дистанциране и ограничената дейност на институциите, а от друга страна, поради общото усещане за несигурност, както и очакването за срив на цените на имотите. Единствените сделки, които се реализират (стартират или финализират) са за вече готови жилища и на купувачи, за които това е належаща покупка в личен план.

Наблюдава се цялостен отлив на купувачите, които досега са били активни на пазара, а сега са в позиция на изчакване, а голяма част от продавачите (частни лица и строителни фирми), за които продажбата на имота не е спешна, оттеглят своите оферти от предлагане.

Има случаи на забавяне на някои от строежите, предимно тези във финален етап – поради това, че държавните институции работят в намален състав и за периода на извънредното положение не се сформират комисии за изготвяне и издаване на строителна документация (напр. за издаване на Акт 16). Също настъпва промяна при организацията на работата на строителните обекти, заради задължителните мерки за спазване на дистанция и пр.

Цените също са в застой.

Въпреки някои мнения за изкуствено повишени цени от периода преди извънредното положение, обективно погледнато, имотният пазар през последните години беше в постоянен възход с умерено и постепенно повишаване на цените, а също така добре балансирано търсене и предлагане. Нямаше ясно изразени признаци за предстоящи промени. И който твърди към днешна дата, че е предвиждал настоящото развитие на ситуацията, е некоректен анализатор.

Да започнем с това, че когато става дума за анализ на цените на имотите в София няма консолидирано понятие за имотен пазар. Няма как да обединим всички специфики под общ знаменател. Пазарът е сегментиран на няколко принципа: според типа строителство – пазар на панелни апартаменти, ново строителство или пазар на имоти в проект (на зелено); според квартала – престижен район или развиващ се (има пазар в Лозенец и пазар в Люлин); според предназначението – пазар на жилищните имоти и бизнес площи и т.н и т.н.

Ситуацията онагледява чувствително намаляване на интереса към покупките на апартаменти в строеж, поради несигурността в доходите на голям процент от потенциалните купувачи. Това, можем да предположим, че ще се запази като тренд и във следващите месеци.

Но за разлика от кризата през 2008 г. – 2009 г., когато имотният пазар рухна и много строители фалираха поради липса на достатъчно средства за довършване на започнатите проекти, сега в строителния сектор се наблюдава друго. Въпреки заниженото, почти до минимум, търсене на жилища, почти всички строители успяват да продължат работата си по започнатите сгради, поради това, че разполагат със средства да финансират започнатите проекти до завършването им, независимо че към момента продажбите са почти преустановени. В допълнение, в голяма част от тези сгради в строеж, апартаментите са разпродадени още на много ранен етап. Към момента не се наблюдава корекция на продажните цени на тези жилища от страна на строителните фирми.

Старото строителство за момента също запазва цените си на нивата от преди извънредното положение. В същото време обаче са спрени голяма част от офертите за жилища, чиято продажба не е спешна за техните собственици. Те, водени от неяснотата за развитие на ситуацията, ще отложат продажбата за по-нататък.

Предполагаемият процес на спад на цени на жилища на ипотекирани имоти, чиито собственици няма да могат да обслужват кредитите си и ще предпочетат да продадат жилището си, все още не се наблюдава. Възможността, предвидена в Закона за мерките извънредното положение, за отсрочване на кредитни задължения, осигурява период от няколко месеца за такива собственици и може би едва след това ще се появят такива оферти за спешни продажби на занижена цена на имота.

Отражение при цените на жилищни имоти е възможно и да не се усети, ако инвеститорите забавят бъдещите проекти с няколко месеца, оттеглят временно или забавят продажбите си собственици без неотложна нужда. Така броят на предлагани жилища, ще намалее драстично и предлагането ще е по-малко от търсенето.

При стабилизиране доходите си и връщане в нормален работен режим хората, на които им предстои закупуване на собствено жилище пак ще се върнат на пазара.

Що се отнася до бизнес площите –от самото начало на извънредното положение се наблюдават драстични промени. Освобождаване на голям брой офиси, магазини и пр. С оглед на указанията за спазване на социална дистанция множество бизнеси предпочетоха служителите им да си работят от вкъщи. Поради тази причина търсенето на имоти с бизнес предназначение е изцяло спряло, както и много фирми обмислят оптимизиране на разходите чрез наемане на по-малко работно помещение.

И няколко думи за Банковия сектор.

Секторът остава устойчив. Отпускането на кредити и лихвените им проценти остават стабилни и изгодни за потенциалните купувачи.

Съществени промени при кредитирането обаче се забелязват още в началото на извънредното положение. Повишават се изискванията към кредитоискателите, критериите, по които те биват одобрявани се увеличават.

Изцяло ново изискване е ипотекираният имот да бъде на етап получен Акт 16 (за разлика от преди, когато банките финансираха имоти на акт 14 (завършен груб строеж).