Ако сте решили, че закупуването на недвижим имот в столицата е вашият подход за инвестиция, то нека ви помогнем с отговорите на някои въпроси, които несъмнено ще изникнат пред вас.

Към кой квартал да се насочим

В София се наблюдава постоянна тенденция на голям интерес към южните райони. И ако бюджетите за двустайни и тристайни жилища в привлекателните точки на града нарастват значително, то купувачите със средни доходи се насочват към по-бюджетни алтернативи в новите, развиващи се квартали.

Но дали квартал като Люлин може да влезе в конкуренция с новите, развиващи се квартали, когато става дума за добра инвестиционна сделка!? Честно казано – да!

Защо мислим така?

Люлин е най-големият квартал на гр. София както по площ, така и по брой жители. Разположен е в западната част на града и е разделен на 11 микрорайона. Кварталът разполага с изключително добра, стратегически планирана инфраструктура, проектирана с пътни съоръжения, облекчаващи трафика – такива са големите булеварди ,,Царица Йоанна‘‘, ,,Сливница‘‘, ,,Панчо Владигеров‘‘, ,,Добринова скала‘‘ , кръговите кръстовища на 2 и 3 нива и др., осигуряващи бърз и удобен достъп до центъра, както и излаз от града.

Също така, тази част на столицата е обезпечена с удобен обществен транспорт – три метростанции, автобуси, трамвай и тролейбуси.

Просторните междублокови пространства са облагородени и озеленени. Осветлението, улиците и тротоарите са добре изградени. В същото време кварталът предоставя достатъчно възможности за паркиране.

Поради тези причини живущите (а и самите инвеститори) в имоти в Люлин не са изправени пред един от основните проблеми, с които се сблъскват в новите квартали, а именно лошата или липсваща вътрешна инфраструктура.

По отношение на другите показатели, имащи значение при избора на мястото за живеене, Люлин също има какво да ви предложи.

На територията на жилищния квартал има 10 държавни училища и 17 държавни детски градини, значителен брой магазини на големите търговски вериги, функционират спортни комплекси и няколко плувни басейна – открит и закрити. Медицинското обслужване е поето от няколко поликлиники, многопрофилна болница, както и множество специализирани кабинети. Един от най-големите столични пазари – Кооперативния пазар, също е разположен в Люлин.

Особено предимство за живущите в квартала е и непосредствената близост до втория по площ парк в София- Западен парк, който е в процес на цялостно реновиране по инициатива на общината (за съжаление се бави – държавна работа). Това е и една от основните причини Люлин да е сред столичните квартали с постоянно най-чист въздух, според официалните замервания.

Всички изброени по-горе показатели правят квартала удобен за живеене, както в собствено жилище така и под наем, а профила на жителите включва всякакви възрасти, семеен статус, месторабота и т.н

Предлагането на апартаменти в Люлин се характеризира с изключително разнообразие – търсещите имат избор между панелни жилища, имоти в новопостроени сгради или в строеж. Обликът на 11-те микрорайона е различен – някои са застроени главно от панелни блокове, построени през 70-те и 80-те или ЕПК блокове от края на 80-те, а други, като Люлин център, се застрояват изцяло от новопостроени сгради.

Въпреки всичко казано дотук, за много хора имот в Люлин не влиза в плановете им, защото все още има репутация на краен квартал с кофти жители и неписани правила за живеене. Тези твърдения обаче отразяват един отминал  преди 20-25 г. период. Интересно е да отбележим с конкретни факти, че дори в справката на МВР за картата на престъпността в София за период от 5 години, по обобщения на в-к Капитал, показва недвусмислено, че както дялът на престъпленията в Люлин спрямо общия брой в столицата, така и относителният им брой спрямо живущите не охарактеризират квартала сред най-криминално проявените.

Именно последните години Люлин се развива изключително динамично в положителна посока, облагородява своя облик, привлича множество инвестиции и днес виждаме експанзивен брой нови строежи на жилищни сгради, немалък брой бизнес сгради, мащабни проекти за търговски центрове, усвояване на пространствата около метростанциите и изходите към новопостроените участъци на околовръстния път и пр. Така много млади семейства избират простора и с бюджета, който имат купуват по-голям апартамент в Люлин вместо малък в по-вървежен квартал.

И сега конкретно: Защо да инвестираме точно в имот в Люлин?

Люлин е от кварталите, в които цената на имотите в строеж е под средното ниво за столицата. В същото време обаче това не важи и за готовите апартаменти на първичния пазар, като същите са вече с около 20-30 % по-високи  цени от тези в строеж. Готовите имоти в Люлин, които се предлагат към момента не покриват обема на търсенето. Това е и икономически обоснованата предпоставка за по-високи нива на техните цени. По този показател се определя и една от основните разлики спрямо тенденциозните квартали, в които цената на имотите в строеж е обичайно висока, в резултат на което по-трудно би могла да се постигне чувствителна разлика при евентуална препродажба или да се реализира висок процент годишна възвръщаемост от отдаване на имота под наем.

За пример: ако купим двустаен апартамент в Люлин в строеж с площ около 65 м2. и сходен апартамент с идентична квадратура, но в южен квартал, ние ще трябва да заплатим в първия случай средно около 55 000-60 000 евро, а във втория 75 000–80 000 евро. В същото време, след като ги ремонтираме и обзаведем със сходно обзавеждане, и за двата ще получаваме сума приблизително равна на 700-800 лв. месечен наем.

Друг типичен пример, който се наблюдава в кварталите с висока цена на кв.м на жилище в строеж е, че е възможно покупната цена на имота, заедно със съпътстващите покупката разходи и евентуален ремонт, сумарно да доближат стойността на готовите апартаменти, налични на пазара към момента. Тук стигаме до извода, че в някои случаи цената на даден имот не може да се завишава до безкрай и когато сме купили скъпо едно жилище, не винаги можем да го продадем още по-скъпо. Поради тази причина се ориентираме да закупим по-евтин или подценен имот, за да успеем да го препродадем с печалба.

Как ще се развива района в бъдеще?

Люлин попада в една от трите зони за небостъргачи в София. Строителството им ще доведе до по-бързо развитие на бизнеса в района, както и развитие на целия квартал. По аналогия с ускореното развитие на кв. Младост след построяването на „бизнес парк“. Подобна тенденция се очаква да се наблюдава и при имотите в Люлин.

Предстои изграждане на още две метростанции, като успоредно със изграждането им ще бъдат разширени булевард ,,Царица Йоанна‘‘ в участъка между бул. ,,Панчо Владигеров‘‘ и бул. ,,Добринова скала‘‘. Предстои дългоочакваното разширяване на бул. ,,Сливница‘‘ от бул. Д-р ,,Петър Дертлиев‘‘ до бул. ,,Добринова скала‘‘. В съседство на Люлин се проектира и изграждането на новия „Квартал Запад“.

Всички тези промени в района ще подобряват все повече както облика, така и качеството на живот в района и очаквано ще насочат интереса към търсене на апартаменти в Люлин, като все повече хора ще успеят да оценят потенциала му.

Да обобщим 3 причини:

• Добър процент печалба при препродажба на вторичен пазар
• Добра годишна възвръщаемост от наем при покупка на имот в строеж
• Установен квартал с вече изградена инфраструктура и развита социална среда

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.