Актуалната ситуация в световен мащаб доведе до изключително динамични икономически, финансови и социални събития. Водещи държави в световната икономика обявиха извънредно положениe, затвориха граници и въведоха изключително тежки мерки в опит да се ограничи разпространението на вируса.
Капиталовите пазари преживяха исторически спадове и за няколко дни цените на акциите паднаха с около 30% – 40%. Важно е да отбележим, че това не означава, че компаниите са загубили 40% от активните си или че приходите им ще са с 40% по-ниски. Капиталовите пазари отразяват настроението и вижданията за бъдещето на тези, които търгуват с публичните акции на тези компании. Този пазар се движи предимно от алчност, страх и паника. Там загубите са бързи. Затова много малко от инвеститорите там печелят, а повечето губят. Не всички са загубили от този спад. Дългосрочните инвеститори, тези които купуват акции с идеята да ги задържат повече време, тези които са си купили акции на ниски цени след кризата от 2008 година продават на печалба. Продават на печалба и тези, които са си купили акции в периода 2009-2017. Тези, които са си купили акции през 2018 и 2019 и 2020 в момента губят.
Този пазар е толкова бърз, че в момента, в който получим добри новини за овладяването на заразата най-вероятно ще видим ръстове от 10-20% за един ден.
2008 година е различна от 2020 година и цените на имотите в София няма да се сринат. Защо мислим така, ще прочетете в следващите редове.
Може да има застой, може да има корекция, но това са нормални неща и се очакваха и без Извънредно Положение. Очакваха се предвид новите големи жилищни проекти в София, които са в процес на подготовка. Очакваше се повече предлагане, по-голям избор и по-конкурентни цени. Но предвид ситуацията в момента, новите проекти могат да се забавят, което няма да увеличи предлагането.
Към днешна дата (18 март 2020) ситуацията е следната, но както знаете може и да се промени в зависимост от новите мерки, които се приемат почти всеки ден:
Как функционира пазара в момента?
Пазарът се адаптира и функционира. Строителството и сделките с имоти са един от най-важните източници на данъци за държавата и поради този факт се намират начини пазара да продължи да работи. Мерките за сигурност за сериозни.
БАНКИ
Банките работят. Подписват и дават ипотечни кредити. Изпращат оценители на имоти.
Нотариуси
Нотариалните кантори се адаптират, изпращат актовете предварително, страните ги изчитат и коментират от вкъщи, за да се намали времето за пaрестой в канторите. Спазва се правилото за 2-ма човека в стаята.
Строителство и Инвеститори
Ако пътувате с кола из София ще видите, че строителните дейности продължават. Няма проблем с доставките на материали. Строителите сега наваксват, тъй като секторът е много динамичен, има работа и нови поръчки.
Така или иначе сградите, които виждате, че в се строят са до голяма степен разпродадени и поради това инвеститорите са спокойни. На етап първа копка имотите в сградите са разпродадени средно на 56%. Преди АКТ 14 имотите са разпродадени на 65%. След АКТ 14 трудно се намират имоти за продажба, тъй като са разпродадени над 70% от имотите в този напреднал етап на строеж, а ново строитлество с АКТ 16 директно от инвеститор е рядък вид. Данните са реални и събрани от над 25 строително инвестиционни жилищни обекта.
Процентът на разпродаване на имотите по време на строеж показва, че пазара здравословен. Няма прекалено много предлагане, а много хора предпочитат сделка по време на строеж, защото цените са по-изгодни и имат избор.
Пазарът на имоти с АКТ 16 все още е ограничен и се свежда до вторични продажби между частни лица. Изборът е малък, имотите са по-скъпи заради вложени допълнителни средства за довършване и обзавеждане.
Инвеститорите имат кеш, така че дори търсенето и сделките в строеж да намалеят, то те ще могат да си завършат сградите и в най-лошия случай купувачите ще имат повече избор на имоти с АКТ 15 и АКТ 16. Това не означава обаче, че цените рязко ще спадат.
Огледи, разервации и предварителни договори
Дори и в този момент има обаждания и има и огледи. Да по-малко са, но хората, които имат по-сериозна нужда действат. Подобрява се предварителната комуникация, за да се спестят излишни срещи и огледи. Хората, които не са имали сериозна нужда по-скоро изчаква, стоят си вкъщи и подбират и наблюдават виртуално.
Агенция по вписвания Работи при засилени мерки за сигурност и по един клиент в помещение. Сделки се вписват.
По какво ситуацията сега се различава от кризата 2008 ?
Вече могат да се видят статии с апокалиптични заглавия, свързани с това, че цените на имотите ще се сринат, както през 2008 г. Тези статии са изгодни на тези, които ги публикуват, защото привличат много хора. В тях обаче има само спекулации и няма реална информация от пазара. Нещо от сорта на: „Как да получите пасивен доход от 5000 лв. на месец докато работите по 2 часа на ден.“ Хората харесват такива статии, особено тези, които нямат възможност да инвестират в имоти и ги е малко яд, че други го правят.
Много е вероятно и някои от вас, които четете тази статия, четете и други статии и мнения и се опитвате да стигнете до определени изводи.
Да вярно е, че на фондовата борса в момента се наблюдават подобни резки спадове. Вярно е че страхът и разпродажбите са факт, но определено можем да кажем че сме си научили уроците, въведени са изключително много инструменти за стопиране на търговията както и за ограничаване на загубите. Загуби за много инвеститори на фондовата борса има и това е ясно, както прочетохте преди малко много инвеститори продава и на печалба.
За разлика от 2008 година, сега банките имат ликвидност ( т.е. разполагат с пари). През 2008г. станахме свидетели на криза започнала от фалита на водеща американска банка, раздавала безразборно ипотечни кредити и не само. Нейният пример по отношение на разхлабената политика по кредитиране беше усвоена до съвършенство от всички банки. В резултат на това се появиха спекуланти, които основно търсеха развиващи се пазари (като българския) за да налеят финансов ресурс закупувайки активи, предимно имоти, да реализират определени печалби и да напуснат бързо, но човешката алчност е изключителен порок и всички те смятаха, че това може да продължи до безкрай, но уви балонът гръмна и събралото се огромно количество въздух ги отвя от нашите ширини, реализирайки крупни загуби.
Какво доведе до кризата през 2008 година?
2005-2008:
- Тогава банките бясно раздаваха ипотечни кредити, без оценка на риска, повече от колкото трябва, не на когото трябва => няма пари за бизнеса.
- Много чужденци започнаха да купуват имоти в България затова цените рязко скочиха, защото търсенето беше много повече от предлагането.
- Ипотечният балон, финансовият дисбаланс, кризата тръгна от банките и се пренесе в бизнеса и живота на всички.
- Ръст от 90% на цените на имотите в София за 21 месеца = БАЛОН.
Признак за балон е, когато графиките отразяващи цените на дадена стока рязко и стремглаво тръгват нагоре. Нещо като цените на маските.
Вижте графиката на цените на имотите в този период, запомнете как изглежда балона и вижте защо имотния пазар в София в момента не е балон, който ще се спука.
2020 – световната здравна криза и актуалната ситуация в България:
- След 2008 г. банките преминаха редица стрес тестове, кредитираха предимно бизнеса, а ипотечното кредитиране беше под сериозен контрол.
- Банките са в ликвидно състояние и имат пари да подкрепят качествените бизнеси. Държавата също предприема мерки да подкрепи бизнеса.
- Фалити ще има, но и хора и компании с пари има и най-вероятно ще финансират и изкупуват бизнеси в нужда.
- Валутните резерви са на историческо високо ниво.
- Важно е да отбележим, че търсенето на имоти в София е предимно от българи, купувачите са над 90% българи.
- Купувачите, които движа пазара в по-голямата си част между 30-40 години и работят в технологични компании, които не само, че не са засегнати от здравната криза, а всъщност имат повече работа предвид нуждите от дигитализация – в момента има активно отворени над 3600 позиции в технологични компании само в София и има недостиг на работна ръка.
- По данни на БНБ спестяванията на българите в момента в банкови депозити = 55,6 млрд. лева (50% от БВП на България). Това са рекордни нива и почти 100% повече в сравнение с 2008 година, когато депозитите на българите са на стойност 23,45 млрд. лева.
- Ръст от средно 50% в цените на имотите в София за период от 9 години (тук дори не отчитаме инфлацията за този период) = НЕ Е БАЛОН.
Някой отново си задава въпроса – Защо трябва да се връщаме толкова назад във времето и какво ме интересува толкова какво се е случило тогава ? Има обаче на какво да обърнем внимание: Чуждестранните инвестиции в недвижими имоти определено този път направо липсват в сравнение с 2005-2008. Спекулантите са около 20-30% от общият брой участници, а не както тогава основна движеща сила. Какво означава това? Това означава, че тези резки спадове следва да не се отразят на този пазар защото той се движи от локални (местни) купувачи, които получават доходите си в България и теглят кредитите си от банки опериращи на нашата територия. В последните години на възстановяване и лек възход на имотния пазар се наблюдаваше консервативна и по скоро рестриктивна политика относно кредитирането. В заключение на всичко това можем да кажем, че сме в един сравнително стабилен пазар в условия на плавно възстановяване съобразено с инфлацията, плавното покачване на доходите и плавно сваляне на лихвите по кредитите. Без намесата на външни фактори, които да се отразят РЯЗКО на пазара. В общи линии не трябва да очакваме сериозни спадове или покачвания.
[grwebform url=“https://app.getresponse.com/view_webform_v2.js?u=Bhrp5&webforms_id=23387203″ css=“on“ center=“off“ center_margin=“200″/]
До кога ще сме под карантина?
Неясна остава ситуацията с редица държави от западна Европа, където мерките закъсняха и ситуацията става все по-тежка. Ние сме зависими, защото сме в общ пазар.
В България събитията се развиват по сценария на вече засегнатите държави. Все пак е добре да отбележим, че определено има и светлина в тунела, България е давана за пример, тъй като бяха взети навременни мерки за ограничаване на разпространяването на вируса, а в Китай вече затварят експресно построените болници и графиката ясно показва, че от началото на месец март новите заразени са единици. Стойте си вкъщи или излизайте в природата сами, защото така ще намалим негативните ефекти върху нашата икономика до минимум и ще спасим животи.
ВАЖНО: Близо сме до одобряване на лекарства, които действат. Вече има данни от Ню Йорк и Франция, че добре познато старо лекарство, което е било използвано и за лекуване на малария дава много добри резултати. В болница в Ню Йорк, където използват лекарството няма смъртни случаи при 100 болни в сериозно положение. Кирил Домусчиев се лекува със същото лекарство. Името му е „хлорохиновият фосфат“. Има гаранции от Световната Здравна Организация, че се работи възможно най-бързо да се проучи, тества и надяваме се скоро да се одобри и да се стартира повече производство и снабдяване за всички нуждаещи се.
Тук е мястото да анализираме ситуацията малко по-детайлно, за да си дадем сметка къде точно се намираме на икономическата карта на Европа и света и какви могат и ще бъдат последствията. Ето малко факти:
- България е развиващ се пазар
- Фондовият ни пазар е слабо развит
- Българинът инвестира спестяванията си предимно в имоти
- В банките има рекордно ниво на депозити на стойност около 55 млрд. лв.
- Банките преминаха стрес тестове, имат пари и са ликвидни
- Централната банка на САЩ свали лихвата до 0%
- ЕЦБ въвежда облекчения на банковия сектор и призовава за финансови стимули на бизнеса
Всичко това в съвкупност с основните отрасли формиращи БВП, а именно:
- Аутсорсинг и IT индустрията (и преди вирусът голяма част от служителите в тези компании работеха от вкъщи т.н. home office)
- Производството на компоненти за машини и автомобилна индустрия
- Земеделие (което на този етап от годината е неактивно)
- Високотехнологични производства
- Строителство
Така най-общо изглежда цялостната картина към момента. Аутсорсинг и IT индустрията бързо се адаптираха и хората продължават да работят активно от вкъщи. Строителството продължава, доставките вървят и няма спиране по обектите. Производството някъде спира, другаде се преструктурира и продължава. Със сигурност всичко е свързано и няма как да един отрасъл да се развива добре, ако другите спрат. Но все пак спирането е временно, банките имат пари, спестяванията са рекордно високи и след „почивката“ светът пак ще се върти и най-вероятно бизнес лидерите ще са по-подготвени и адаптивни.
Кога цените на имотите падат? Предлагане и търсене.
В този момент вероятно някои хора седят на дивана, гледайки поредната извънредна емисия новини и си мислят за имотния пазар: „Така им се пада на тези тарикати брокери, инвеститори и строители. Видяхте ли? Аз казах ли ви, че тоя балон ще гръмне?“ Но нека същият се запита дали седи на дивана в хола или на дивана на открито. Всеки има нужда от самостоятелно жилище. Така че рано или късно всеки е участник в този пазар, поради една или друга причина.
Имотният пазар е свързан с покупателната способност на населението. Ако някой се надява, този пазар и цените на имотите да се сринат, то трябва да се замисли какво точно си пожелава.
Всички трябва да сме наясно, че след кризата от 2008, когато наистина имаше балон, когато парите свършиха и икономиката в цял вят страдаше от липсата на финансиране, когато фалираха бизнеси и хората губеха всичко, имотният пазар и ипотечното кредитиране се гледаха под лупа и с недоверие. Това помогна на пазара да оздравее и участниците в него да са повече професионалисти, а не такива, които просто са взели лесно пари на заем.
Това е пазар и като всеки друг пазар спад в цените на стоката може да има, ако предлагането е чувствително повече от търсенето. Очаквахме предлагането да се увеличи, тъй като в София в момента се подготвят документално и организационно няколко много големи жилищни проекти. Това можеше да доведе до лека корекция в цените или поне нямаше да има покачване в следващите 2 години.
Но тук става интересно. Най- вероятно големите проекти, които очаквахме да започнат, ще бъдат временно забавени, поради всеобщата паника и страх. Това от своя страна няма да увеличава предлагането и може би Извънредното Положение ще доведе до успокояване на пазара в подходящия момент.
Какво трябва да стане за да намалее търсенето на имотния пазар?
- Населението в София да се стопява.
Хората да не мигрират към София, а да мигрират извън София. Данните сочат, че през 2011 година официално регистрираните живущи в София са 1 202 761, а при последното преброяване от 2019 година са 1 350 904 = ръст от близо 12%. Като в тези цифри не влизат голяма част от наемателите.
В историята на София само веднъж е имало отрицателен прираст в населението (-2,5%) в периода 1985 – 2001 година, когато много хора излизат в чужбина след идването на демокрацията.
- Да има криза и да няма пари
Как отговаря Уорън Бъфет на въпрос дали кризата е най- добрият момент за купуване:
„Аз предпочитам да купувам страхотни компании на ОК цена, отколкото ОК компании на страхотна цена.“
За да адаптираме съветът на оракулът от Омаха в нашата действителност и ситуация можем да кажем, че инвестицията в имот в България е дял от една качествена компания с добър потенциал. Кога цените ще са най-ниски за купуване никой не може да каже. Ако все пак намерите имотът, който търсите помислете, дали да чакате цената му да падне и дали някой друг няма да го вземе преди вас, защото е много вероятно това да се случи. Едно е сигурно, цените в дългосрочен план ще се покачват, защото населението на земята расте със страшни темпове независимо от войни и болести, а София и България са страхотни места за живеене и всеки, който е обикалял света го знае.
Завършваме с още един негов цитат: „Страхувайте се, когато другите са алчни. Бъдете алчни, когато другите се страхуват.“ Не че е добре човек да бъде алчен, но схващате идеята тук нали. Да мислим различно, когато всички останали са на едно и също мнение.
ИЗВОДИ:
Търсенето ще намалее, заради несигурността, но това ще е временно. Вероятно ще има корекция на цените на имотите и на първо място ще паднат цените на надценените имоти. Имотите на добра цена и перспективни локации обаче може и да не претърпят сериозни корекции, защото търсене за тях ще има. Възможно е пазарът да се промени и да има повече избор за купувачите от имоти в по-завършен вид. Знаете, че в последните 5 години предлагането догонваше търсенето и повечето сделки ставаха в строеж и на по-ранен етап, защото само тогава купуваите имаха избор.
Дали ще има срив? Ако има срив, то това ще резултат от цялостната ситуация и срив в световната икономика. Така че не се надявайте на това, защото най-вероятно и вие ще бъдете засегнати, освен ако не сте Уорън Бъфет, който предвидливо си продаде голяма част от акциите през септември 2019 и сега разполага с кеш, за да купува активи на по-ниски цени.
Българите вече са минавали през икономически сътресения и са губили спестяванията си. Поради това българинът предпочита да инвестира в имоти, защото знае, че дори да има трудни икономически времена, то парите му в даден момент няма да изчезнат. Имотът винаги е добра алтернатива за запазване на спестяванията, защото на първо място имаме нужда от покрив, вода и храна.
Независимо от това какво ни предстои, следете имотния пазар. Освен инструмент за правене на пари, имотите са и инструмент за спестяване и предпазване от загуби в тежки икономически времена. Това е пазар като всеки друг и когато има движение има и възможности, цените могат да варират в определени ситуации, но никой не може да каже кога ще е най-добре за купуване и кога най-добре за продаване. Бъдете информирани и следете ситуацията, за да знаете как да изиграете картите си.
Абонирайте се за нашия бюлетин, за да сте информирани и да следите какво ще се случва с пазара на имоти от тук на сетне!
[grwebform url=“https://app.getresponse.com/view_webform_v2.js?u=Bhrp5&webforms_id=21751403″ css=“on“ center=“off“ center_margin=“200″/]
Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.
