Купи имот в строеж и продай с разлика

Покупките в строеж направени по правилния начин могат да ви донесът от 30% до 50% възвращемост. Кои квартали? Какви типове имоти? Какъв е правилния начин?

Представям Ви Габриела, успешен инвеститор в недвижими имоти. Тя не се ограничава от общи приказки за крайните квартали и също така има успешни инвестиции с 35% и 56% доходност за година именно в такива квартали, които според повечето хора не са толкова атрактивни за инвестиции.

Габриела: „Пътят към успеха никога не е праволинеен!“

По време на една от нашите срещи тя подчерта, че пътят към успеха никога не е прав. Според нея няма план, който да гарантира 100% сигурност на успеха. Когато сте решили да направите нещо, винаги ще има предизвикателства, препятствия и непредвидени проблеми, които трябва да бъдат преодолени, преди дори да успеете да тръгнете по първоначално предвидената цел. Именно там повечето хора се отказват и никога не постигат успех, казва Габриела.

Габриела работа и спестява и така тя започна със средносрочни инвестиции в имоти, купувайки на зелено и използвайки лични средства, които са разпределени на части през целия период на строителството.

 

Едни от най-важните цели за първата инвестиция са били:

• Избор на район – като в този случай тя залага на развиващ се район, с изграждаща се инфраструктура, съществуващ МОЛ, план за бъдеща спирка на МЕТРОТО, новостроящи бизнес сгради и жилищни комплекси, а именно кв. Кръстова вада. През 2016 г. кварталът не беше още толкова модерен, но Габриела видя потенциала.
• Тип апартамент – възможно най-малкия като квадратура, с две стаи, среден етаж. Малките апартаменти са най-ликвидни и се продават първи. Изложението е северно, но това не най-важното при инвестиция. Със сигурност южно изложение би било много по-добре, но локацията, цената, типа и размера на апартамента са приоритетни при избор за инвестиция.
• Външно паркомясто – все още беше широко, но Габриела предвиди разрастването на квартала и липсата на свободни места за паркиране. Припомнете си Манастирски ливади – дори в бума паркоместата струваха по 4000 EUR, защото повечето хора си мислеха, че ще си паркират на улицата. Но дори при 20% по-ниски цени на апартаментите след кризата, паркоместата струват 100% по-скъпо. Това е една добра инвестиция в повечето все още „безпроблемни за паркирани“ райони.
• Добра цена – това е водещ фактор при инвестицията на зелено и най-вече при развиващ се квартал като Кръстова вада през /2016г./;
• Годишна доходност при отдаване под наем – цел 10% доходност на година. Средната доходност от наеми на недвижими имоти в София е 5%.  Само при малки апартаменти купени на по-добра цена в строеж („на зелено“) може да се достигне възвращаемост от около 10% на година.

 

Какъв беше крайният резултат от тази инвестиция?

Взимайки предвид горните цели, Габриела успя да постигне следните параметри по сделката:

• маломерен двустаен апартамент с обща площ от 42м2 на цена 31 500 EUR = 750 EUR /м2.
• среден етаж със северно изложение (за съжаление) + склад;
• външно паркомясто на цена 6000 EUR.

Апартаментът се намира се в комплекс ”Иглика”, втора линия от бул. Черни връх, около 10 мин. пеша от метростанция “Витоша”. Жилищните комплекси са доста предпочитани от клиентите, както за покупка, така и за наемане. Характеризират се със сигурност, място за отдих, зелени площи и обща поддръжка, така във времето сградите запазват външния и вътрешния си облик.

В настоящият момент цените в квартала варират средно между 1150 EUR/м2 до 1500 EUR/м2 според етапа строителство. Външни паркоместа 10 000 EUR.

Габриела все още не продава имота си. Ако го продаде сега (три години след като го е купила) то ще може да реализира сделка на 50 400 EUR за апартамента и 10 000 EUR за паркомястото.

 

[50 400 + 10 000] – [31 500 + 6000 + 1200 (данъци и такси) ] =
= 60 400 – 38 700 = 21 700 EUR печалба

21 700 (печалбата) / 38 700 (покупката) = 56% печалба.

 

Апартаментът + паркомясто отдадени под наем. Първо обаче трябва да добавим около 7 000 EUR за довършване и обзавеждане на малкия апартамент. Така покупка 38 700 + 7 000 (довършване и обзавеждане) = 45 700 EUR (обща инвестиция).

= 320 EUR + 60 EUR = 380 EUR x 12 месеца  = 4 560 EUR.

4 560 EUR (годишния наем) / 45 700 EUR (обща инвестиция) = 10 % годишна доходност

Втората инвестиция на Габриела е в краен, но стар квартал – Обеля.

Много от вас сигурно си мислят: „Никога не бих инвестирал/а в Обеля“. Стар квартал, но с потенциал за развитие. Тя прочува и вижда, че има потенциал поради:

• ниско ниво на предлагане на ново строителство;
• ниски цени;
• развита инфраструктура – метро;
• висок процент на население;
• свободни терени за строителство;

 

Инвестиция:

През 2020 г. Габриела обмисля да закупи два имота, които се строят в две сгради в един и същи комплекс с разлика от 3 месеца в етапа а строителство. Отново използва лични средства, които са разпределени на части, но има ключовата разлика: не разполага с пълната сума за двата имота.

 

Апартаменти, цени и подобрения:

Отново избира маломерни двустайни апартаменти.

Първият е с площ от 42 м2 и тераса 14,41 м2, разположен на последен етаж с изцяло южно изложение и панорамна гледка. Цената на тази покупка излиза на 650 EUR/м2 за имота и 325 EUR/м2 за терасата. По време на строителство преди Акт 15, завършва имота с латекс, подови настилки и с частично обзавеждане(общо 6300 EUR), така постига завършен вид и откроява имота от други конкуренти в комплекса, ако има такива. Подобни имоти в една от сградите на комплекса с АКТ 16 се продават за 950 EUR на м2.  Изглежда невероятно, но всъщност предлагането на завършени имоти ново строителство в комплекс и в близост до метрото е много ограничено в Обеля в момента.

53 600  (продажба цена) – [ 32 000 (покупка) + 1200 (данъци и такси) +
+ 6 300 (довършване) ] = 53 600 – 39 500 = 14 000 EUR печалба

14 000 (печалбата) / 39 500 (покупката) = 35% печалба.

 

Вторият имот е с площ 48 м2 на 2-ри жилищен етаж и западно изложение. Тук покупната цена излиза на 680 EUR /м2, по същият начин довършваме до ключ с частично обзавеждане (7 000 EUR), за да се отличава имота от другите в комплекса, които евентуално ще се препродават. Подобни имоти в една от сградите на комплекса с АКТ 16 се продават за 1100 EUR на м2.

52 800 (продажба цена) – [ 32 640 (покупка) + 1250 (данъци и такси) +
+ 7 000 (довършване) ] = 52 800 – 40 890 = 11 910 EUR печалба

11 910 (печалбата) / 40 890 (покупката) = 29% печалба.

 

И двата имота се намира в комплекс ”Green park”,  кв. Обеля-2 на 1 километър разстояние от метростанция “Обеля”.

Важно:

Габриела залага на разликата в етапите на строителството между двете сгради. Така с парите от продажбата на първия имот, ще може да събере пълната сума за да довърши и доплати втория имот.

Изглежда рисково и както във всяка друга инвестиция и тук има риск. Габриела обаче вижда възможността и иска да реализира практически 2 сделки с парите за един имот и половина и без да взима пари на заем. Тя избира да работи  с опитен брокер, който познава пазара и продава имотите в този комплекс от 2 години насам. Така рискът е премерен, оправдан и в крайна сметка решението е взето на база на професионална консултация и опит, а не е взето на база слухове и истории от приятели, които не са инвестирали в имоти или в най-добрия случай имат опит от 1-2  сделки в живота си.

 

Препоръки:

Историята, която четете тук може да ви се струва невероятна в сравнение с това, което чувате за пазара на недвижимите имоти по принцип.

За да постигне човек такива резултати, да се качи на „стълбата на недвижимите имоти“ и да умножи капитала си е нужно да:

• Да мислите извън тази прословута кутия

Мисленето в кутията ще ви каже, че престижните квартали са най-добрите за инвестиции. Ще ви каже, че големите и луксозни апартаменти са най-добрите за инвестиция. Ще ви каже, че нямате достатъчно пари за това. Ще ви каже, че крайните квартали за нищо не стават. Ще ви каже да не купувате „на зелено“.

Подходящи за инвестиция са малките по площ апартаменти, закупени на добра цена в строеж от надежден инвеститор (строител), на намиращи се в развиващ се район, може и краен, но близо до транспортни комуникации. Ако довършвате и обзавеждате имота, със сигурност не бива да е напълно и с луксозни скъпи материали. Много е малък шанса купувача да оцени вложените средства, да му хареса вашата идея и изпълнение и да си избиете парите. Довършването трябва да бъде със среден клас материали.

• Да не слушате приятели и роднини

Да инвестирате време в познаването на пазара. Да инвестирате в работа с професионалист, който познава пазара. Възможности за подобни добри сделки и инвестиции не се появяват всеки ден. Когато се появят, то бързо изчезват, защото има брокери и инвеститори, които следят пазара всеки ден. Затова си струва да работите с читав брокер. Когато се появят трябва да можете да анализирате, смятате и действате по-бързо.

• Да спестявате, за да може да инвестирате

В днешно време вече доста хора печелят по средно 3 000 – 4 000 лева на месец. Много специалисти в IT сектора печелят по 5 000 – 7 000 лева на месец. И както се казва, няма значение колко печелиш, а как ги харчиш. Колкото и да печелите, ако харчите всичко и се фокусирате върху комфорт сега, то никога няма да може да инвестирате. Ако се лишавате сега, то ще може да инвестирате, парите да работят за вас, а не цял живот да работите за пари.

В реалните инвеститорски истории, които споделяме с вас в нашия сайта, може да видите, че в някои случи със спестени пари + банков кредит, човек може да реализира 100% на инвестираните от него лични средства. Значи има начини.

Предупреждение. Фондация “Делта Анализи” е регистрирано юридическо лице с нестопанска цел за осъществяване на общественополезна дейност. Материалите, публикувани в платформата, са само с информационно-образователен  и проучвателен характер с цел да подпомогнат мисията на фондацията и не бива да се възприемат като специализирана консултация по сделки с недвижими имоти. Фондация “Делта Анализи” не носи отговорност за начина, по който използвате информацията, съдържаща се в сайта. Винаги се обръщайте към квалифицирани специалисти за въпроси от финансов, правен и друг характер според вашите специфични обстоятелства и предприемете действие на базата на вашия информиран избор.