Данни за пазара на имоти в град София за 2019

Настоящата публикация е част от поредица материали в изпълнение на нашата мисия във Фондация “Делта Анализи” – споделяне на навременни данни, технологичен напредък и отраслови показатели в областта на недвижимите имоти. 

Отминаващата 2019 година ще бъде отбелязана на пазара с недвижими имоти като поредна, в която цените остават стабилни, а броят на продажбите се увеличава. В световен план икономистите правят прогнози за забавяне в растежа на икономиката и следователно на търговията с недвижими имоти. Статистиката за последната година на българския пазар обаче сочи, че това е вероятно най-успешната година от икономическата криза на 2009 г. насам.

Данните на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2019 г. показват, че броят на осъществените сделки с недвижими имоти е 6 874, което е със 7.81% повече от сделките за същия период миналата година. А броят на вписаните сделки от началото на годината възлиза на 20 185, или с 5,54% повече от 2018 година.

Позитивното развитие на пазара с недвижими имоти в България и настоящата му стабилност идват на фона на нов икономически растеж в страната през изминалата година. Според данни на Националния статистически институт, БВП за третото тримесечие на 2019 г. е с 3.7% по-висок спрямо същия период на предходната година. Статистиката показва още, че средният доход на лице от домакинство се е повишил с 11.3%, а коефициентът на безработица е спаднал до 3.7% със средна брутна месечна заплата възлизаща на 1 249 лева.

Жилищни кредити

Всичко това са предпоставки за повишаване на покупателната способност на търсещите нов дом. В добавка, лихвите по жилищните кредити бележат рекордно ниски нива и най-често възлизат на около 3%. Добрите условия за заеми и ръстът на средната работна заплата за изминалата година, дават повод все повече купувачи да избират жилищния кредит за финансиране на покупки и инвестиции в недвижими имоти.

По данни на Пощенска банка, исканията за жилищни кредити са се увеличили с 44% за първите 9 месеца на 2019 г. спрямо същия период на 2018 г., което говори и за увеличено търсене на пазара за имоти. Проучване на Gemius България потвърждава тази тенденция като показва, че 48% от желаещите да закупят ново жилище смятат да използват банков кредит като основен метод за финансиране. Най-често потребителите на ипотечни кредити са на възраст между 30 и 40 години с месечни доходи от 1000 до 2000 лева. А най-популярни се оказват банковите заеми при покупки на 3-стайни апартаменти над 90 квадратни метра.

С увеличаването на нуждата от нови жилища в София се забелязва и плавно увеличение в цените на недвижимите имоти от началото на годината. Според анализите на Пощенска банка средният ръст на цените възлиза на 7.53%. Поскъпването на имотите и повишеното търсене на по-големи по площ жилища е довело и до 10-процентно увеличаване на сумите на исканите ипотечни кредити.

Друга засилваща се тенденция на имотния пазар са повишените изисквания на купувачите. Според експерти в бранша търсещите да закупят ново жилище обръщат много по-голямо внимание на качеството на строителството от преди. Най-предпочитано е новото и монолитно строителство. А за разлика от предните години, финализирането на сделките, особено тези “на зелено”, вече не се осъществява мигновено, а отнема повече време и преценка от страна на купувачите. Търсещите жилище са много по-взискателни към качеството на строителството, но и към условията на живот в района, като обръщат особено внимание на инфраструктурата и зелените и общи площи в квартала.

Според проучванията на европейската статистическа служба Евростат, България е сред страните в Европейския съюз с най-голям ръст на строителната продукция през септември. По данни на НСИ, 6.9% е отчетеното повишение на строителството през септември спрямо същия месец на 2018 г. Добрите икономически предпоставки позволяват продължаващото развитие на строителния бранш. Статистиката за София показва, че броят на издадените разрешителни за строеж на жилищни сгради през третото тримесечие на 2019 г. се е увеличил с 11% спрямо предходните три месеца.

Пазар на жилищни недвижими имоти в София

И през 2019 година пазарът на недвижими имоти в София продължава да се разраства. Наблюдава се увеличение на строителството и повишено търсене на двустайни и тристайни жилища. Традиционно се запазва значително по-голям интересът към апартаменти спрямо този към къщи.

Презастрояването в столицата е широко дискутирана тема през годината и обсъжданията за справяне с проблема продължават. Наблюдава се обаче тенденцията традиционно по-желаната южна част на града да продължава да се презастроява, докато северните и западните части осезаемо страдат от липса на инвестиции.

Но това се обяснява и с факта, че предлагането идва спрямо търсенето. Водещ фактор при решенията на купувачите си остава локацията на жилището. Предпочитани са кварталите с добре изградена инфраструктура, наличие на зелени площи, училища и детски градини, добра свързаност с градския транспорт и метрото. Друг важен момент при избирането на дом е разпределението на стаите в апартамента. А търсенето на жилища ново строителство не спира да расте.

Най-търсените квартали за сделки с жилищни имоти в столицата:

“Манастирски ливади”

Въпреки че в този квартал нивото на застрояване изпреварва развитието на уличната инфраструктура през последните години, напоследък районът възвръща своята атрактивност и отново е първенец по търсене на недвижими имоти.

Жилищните сгради ново строителство, както и близостта на квартала до Витоша и бул. България се оказват изключително привлекателни за купувачите на недвижими имоти.

Средните цени на имотите тук през тази година се задържат на нива около 1085 евро/кв.м.

Център

Центърът на столицата и през тази година остава районът с най-много сделки на пазара с недвижими имоти. Жилищата тук са привлекателни не само за хора търсещи нов дом, но и за тези, които използват недвижимите имоти като инвестиция. Тук, разбира се, водеща при избора е локацията. Но роля играе и фактът, че сградите в този район са почти изцяло старо строителство, а то има своите почитатели заради разпределението и функционалността на апартаментите.

Средните цени на имотите в центъра на София през 2019 г. се движат около 1363 евро/кв.м. 

“Люлин”

“Люлин” е квартал, който традиционно поддържа интереса на купувачите на недвижими имоти и това не е напразно. Кварталът разполага с добре изградена инфраструктура, отлични транспортни връзки, детски градини и училища. Освен всичко, цените тук, дори и на сградите ново строителство, се задържат на изключително изгодни нива съотносимо с други квартали.

Средната цена на жилищата в Люлин се задържа в диапазона от около 750 – 900 евро/кв.м.

“Младост”

Това е традиционно предпочитан район, който се разви още преди финансовата криза от 2009 година и продължава да бъде сред най-търсените локации. В квартала има широко предлагане на имоти ново строителство, а това позволява установяването на по-достъпни цени на качествени жилища.

Средната цена на жилищни имоти в Младост 4 се движи около 1045 евро/кв.м.

“Банишора”

“Банишора” е квартал, който напоследък показва особено обещаващ потенциал на пазара на недвижими имоти. Отличната му транспортна свързаност и непосредствена близост до центъра на столицата правят локацията особено привлекателна. Всъщност, ако се има предвид градското планиране, кварталът има потенциала след време да стане част от по-широката централна част на София.

Средната цена на имотите в “Банишора” е около 949 евро/кв.м.

Пазар на офисни недвижими имоти в София

Ситуацията на пазара с офис имоти в столицата също се задържа стабилна, с постоянство в нивата на цените, увеличаващо се строителство на нови бизнес сгради и растящи продажби и отдаване под наем. Общата площ на офис пространствата в града е достигнала 2,1 млн. кв.м. Средната цена на наемите за офис сгради в града се задържа около 12-14 евро/кв.м.

Като движеща сила на пазара през третото тримесечие на 2019 г. отново се доказва IT секторът с малко над 50% от наетите офиси в столицата. Това се дължи на продължаващото разрастване на инвестициите и развитието на аутсорсинг и IT компаниите в София.

Най-търсените квартали за сделки с офис имоти в столицата:

Център

Без никакви изненади централната част на София е най-търсеното място за офис помещения на пазара. Отличното местоположение, транспортни връзки и представителност на локцията са водещи фактори за много компании. Като потенциален недостатък може да се отчете предимно старото строителство и относително по-малките обеми на офис площите в района. Като тук трябва да се спомене бул. Витоша, на който се отчете ръст на цените на наемите през тази година, но интересът към офис и търговските имоти там не стихва.

Средна цена за продажби на офис имоти – 1614 евро/кв.м.

Средна цена за наеми на офис помещения – 9 евро/кв.м.

“Младост”

Това е квартал утвърдил се с качествено ново строителство. Ето защо се е превърнал в привлекателна локация за съвременни компании с нужда от по-широки офис пространства.

Средна цена за продажби на офис имоти – 1222 евро/кв.м. 

Средна цена за наеми на офис помещения – 10 евро/кв.м.

“Лозенец”

Тази бизнес локация предлага чудесно местоположение в непосредствена близост до центъра на София и бул. България и отлична свързаност с останалата част на града. Същевременно с това обаче, позволява малко по-ниски цени на офис имотите в сравнение с тези в самия център.

Средна цена за продажби на офис имоти – 1315 евро/кв.м.

Средна цена за наеми на офис помещения – 10 евро/кв.м.

“Хладилника”

На следващо ниво отдалеченост от центъра, но все пак достатъчно близо, за да е перспективна локация за офис помещения – “Хладилника” започва да придобива популярност сред търсещите бизнес имоти. Това е квартал, който тепърва ще развива потенциала си да се превърне в симбиоза от жилищни и офис сгради.

Средна цена за продажби на офис имоти – 1516 евро/кв.м. 

Средна цена за наеми на офис помещения – 10 евро/кв.м.

“Борово”

Още един квартал с относителна близост до центъра, граничещ с бул. България и добра транспортна връзка с останалата част на столицата. Разликата и голямото му предимство са значително по-достъпните цени както за продажба, така и за наем.

Средна цена за продажби на офис имоти – 1096 евро/кв.м.

Средна цена за наеми на офис помещения – 6 евро/кв.м.

Бъдещи тенденции и прогнози за пазара на недвижими имоти

2019 година ще бъде запомнена със стабилност в цените, увеличени продажби и повишено строителство в София. Нивата на цените и сделките, обаче достигат пик, подобен на този през 2008 година. Много от прогнозите в световен план са за предстоящ застой на икономиката и съответно пазара с недвижими имоти, и дори вероятна нова криза.

Въпреки това, на база статистиката от последните години, експертите прогнозират пазарът да се запази стабилен и прогнозируем и през следващата година. Ниските лихви за жилищни кредити, стабилното развитие на икономиката в страната и тенденцията за нисък процент на безработица предполагат продължаване на високите нива на търсене и сключване на сделки с недвижими имоти.

Предвид повишаването на инвестиции в IT сектора и неговото засилено развитие в столицата, икономиката на града, включително търговията с недвижими имоти, ще са силно зависими от технологичния бранш. Близо 40% от купувачите на жилища ново строителство са хора работещи именно в сферата на IT.

Въпреки спокойното развитие на пазара с недвижими имоти и поредната успешна година за бранша, икономическите експерти участвали в тазгодишното издание на конференцията Inspire to higher, организирана от Национално сдружение “Недвижими имоти”, съветват всички участници на пазара да бъдат внимателни при вземането на решения и преценяването на инвестиции.